近几年来，随着土地有偿使用制度的推行，除了常见的国有土地使用权出让、转让以外，还出现了土地使用权的租赁。由于我国实行房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，对于在租赁土地上所建的房屋应如何确定其产权、如何进行权属登记，就成了一个值得研究的实际问题。 在他人的土地上设定物权由来已久，在我国建国前的权属登记中，就有地上权和地役权的登记。地上权是以在他人所有的 展开
近几年来，随着土地有偿使用制度的推行，除了常见的国有土地使用权出让、转让以外，还出现了土地使用权的租赁。由于我国实行房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，对于在租赁土地上所建的房屋应如何确定其产权、如何进行权属登记，就成了一个值得研究的实际问题。 在他人的土地上设定物权由来已久，在我国建国前的权属登记中，就有地上权和地役权的登记。地上权是以在他人所有的土地上设立建筑物、其他工作物或营造竹木为目的而使用土地的权利；地役权是某一块土地因不临街巷等原因无法通行、而必须使用他人土地的权利。地上权类似于土地使用权，而地役权因我国实行土地公有制，相邻的通行权利是以“相邻关系”来处理的(因地役权和相邻关系的不同性质，在《物权法》的立法中，仍然将地役权和相邻关系作了明确的区分)。因而，在《物权法》对地役权进行规定以前，我国未立法规定地役权。 土地和房屋权属的分离自古以来就是一个棘手的问题，著名的罗马法就有“地上物属于土地”这一原则。这一原则虽然解决了土地和在该土地上的房屋权属分离而产生的问题，但是这是以损害在他人土地上建房者的利益为代价的。因此，在以后，法务官开始承认在他人土地上所建的房屋，其所有权人可以获得与其他房屋所有权人几乎相同的权利，成为罗马法上的地上权。其后，这一观念为德国、瑞士等国的民法所采用。 但是仅仅赋予地上权以法律地位，还无法全部解决在他人土地上的房屋的权益问题。因为房屋是不动产，价值量大、使用期长并无法移动，而土地所有者利用其拥有土地所有权的优势，可以把不利于房屋所有权人的一些条款强加于房屋所有人，如不断地提高土地租金，或中止租赁关系等。德国为了保护地上权人的权益，于1919年制定了地上权条例，其中规定：地上权的设定不得附有解除条件或类似条款；在地上权约定年限届满时，地上权人除了有优先更新的权利外，在土地所有人收回土地时，土地所有人对地上物负有补偿的责任。该条例还规定了地上权可以作为让渡和抵押的标的，使地上权成为稳定的权利。 地上权不同与土地租赁，就是因为这种关系必须是长期和稳定的。相比之下，土地租赁根本无法使在他人土地上的房屋权益得到保障，而只有建立地上权制度才能解决这一问题。 我国《城市房地产管理法》所规定的土地使用权，在本质属于地上权。传统的地上权是指在他人所有的土地上进行建筑和经营竹木的权利，我国物权法草案建议稿将经营竹木的权利予以剔除，并将其改称为建设用地使用权，这一做法更为合理，也更为接近于国际上惯行的规定 收起
