商业地产蓄势待发 聚焦衡阳商铺投资前景
房天下 作者：成益玄 2013-09-17 09:31
[摘要] 随着经济的迅速发展，衡阳的商业地产如雨后春笋，而在商业地产中，商铺和写字楼是投资客们最关注的产品，尤其是“一铺养三代”的说法，更是让投资客对于商铺情有独钟，事实上，商铺投资需要更专业的投资眼光，一旦判断失误，一铺未必真的能养三代！
在中国的房地产市场，长期以来，住宅市场一直是国家调控的对象，自从限购、限贷政策的出台，投资客逐渐被挤出住宅市场，而手握大量资金的投资客，开始把目光转向商业地产，投资产品主要是商铺和写字楼。高投入、高回报，当然背后也隐藏着高风险。在商业地产中，商铺和写字楼就属于高投入的产品，例如在一线城市的广州，珠江新城作为广州的CBD，实时的价格走势显示，有的商铺单价已经接近20万元/㎡，整个广州商铺的成交均价接近3万元/㎡。
当然在三四线城市，商铺的售价也远远高于住宅的售价，以衡阳为例，根据房天下掌握的数据显示，衡阳近几个月非住宅类产品的成交均价已经接近万元每平米，而衡阳住宅产品的成交均价基本在约4200元/㎡这位置上下浮动，这不难看住，无论是一二线城市还是三四线城市，商业地产入市门槛都比较高。
那么，高的投资就真的会有高的回报吗？这当然不是的！尤其是在三四线城市，商铺投资者需要更加的谨慎。在投资商铺时，投资客的投资经验一定要与住宅投资区分开，在中国的房地产市场，住宅价格上速度较快，投资住宅短期获利较为明显，而投资商铺的话，投资客更注重的应该是长期的一个回报。那么，衡阳的商铺投资价值又怎么样呢？接下来，我们主要来探讨下三四线城市商铺的投资前景，以及衡阳商铺的投资环境。
衡阳的商铺主要集中在这几个商圈，一个是解放大道商圈，该商圈可以说是衡阳的传统老商圈，曾经汇聚了风光无限的百货大楼、棉布大楼、南方大厦及中山南北特等金字招牌，分别是家用百货、棉布、家电和副食品的集中销售地。如今随着时代的变迁虽已步入“没落贵族”的行列，但其积淀下来的旺盛人气依然发挥着强烈的吸引力。经老牌名店带动衍生的新的餐饮、娱乐、休闲、购物场所数不胜数，如今的肯德基、麦当劳、潮流特区、广百百货、华天大酒店、通程、国美、苏宁等新的支撑点，风光更胜当年。
随着城市的扩容提质，家润多、步步高等连锁商业巨头进驻雁城，争相抢滩黄金，为衡阳的商圈拓展倍添活力。以晶珠为代表的新兴商圈层出不穷，后来居上，成为了市民购物的新去处，当然衡阳还有几大专业市场，如华源、中湘、永兴三大主力市场已经撑开骨架；珠晖区由13个专业市场组成的市场群蜚声远近，粮食、水果、服装、家居用品、鞋帽、书刊音像制品等无所不有。
地段、定位、后期经营均重要
对于上述成熟商圈，都是投资客十分看重的投资区域。那是不是这些地段的商铺投资一定会获得高回报呢？笔者认为，作为一个适合投资的商铺必须具备以下这几个优势，一，地段优势，人们能够通过很便捷的交通工具来此消费。二，人流量，这与地段优势是相关联的，地段好，人流量自然会多。三，商铺自身的优势，包括商场人流动线设计是否合理，最重要的是商铺所在商场的定位与后续经营。
在传统的老商圈，不少商场都具备前两者的优势，但是有的商场因为后续经营出现问题，导致商场经营惨淡，使得投资客大把投资资金大打水漂。例如在火车站商圈就有这一个商场，因为靠近火车站，拥有较大的人流量，商铺一开卖，销售火爆，可是在后续经营上，并不专业与规范，最终还是敌不过老商场，最后，商铺租金提不上来，想要到更高的投资回报基本成为泡影。
现在，随着经济的发展，城市建设的更新，衡阳的商业地产如雨后春笋，例如，美博城、鼎峰国际、衡阳商业步行街、宇元·万象城、CCPARK城市综合体等商业项目，这些项目有的是商场，有的是商场与写字楼相结合的综合体。据笔者了解，这其中，大部分项目的商铺都是全部面向投资客出售，这在一方面给投资客提供了更多的投资机会，但是，全部散售的方式，对于投资客而言也存在一定的投资风险。
据了解，衡阳的商铺出售的方式基本是，前两年与投资客签约统一经营的合同，并给与投资客7%-8%的投资回报。从表面上看，前两年投资客是可以获得稳定的投资回报，但是，合同结束后，投资客是选择自己经营？还是继续选择委托经营？事实上，投资商铺，要想真正的获得，一般是在五年之后，甚至更长的时间，因为，对于商场而言，市场培育期是一个漫长过程，而且需要有专业团队经营来操作的。
在许多商铺失败的投资案例中，笔者发现，投资失败率较高的基本都是全部散卖的商铺，因为，现在商场竞争较为激烈，没有明确定位，商场一旦经营不好，商铺的出租率就会降低，这样一来，投资客为了及时获利缓解资金压力，就会通过降低租金来吸引租客，因为同一商场内的投资客们都是各自为战，为了迅速找到租客，都会用比其商铺租金低的价格来吸引租客，从而形成一个恶性循环，租金只会跌不会涨，投资缩水。
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