商品房买卖注意事项?

购商品房买商品房是一个科学的抉择过程，消费者如肯动脑筋，用经济的、超前的眼光去分析市场、把握商机，就可以得到减少投入却不降低实惠的客观效果。 一、买"成交价" 价格是购房要素的首选，但有些房地产发展商出于促销的考虑，往往弄出很多五花八门的价格水平，如"起价"、"均价"、"开盘价"、"优惠价"、"清盘价"等等，其中起价最不可信，它通常是整栋住宅楼中楼层、朝向、户型等最差的那套房。"均价"实际上是房地产发展商计算售房面积的一种方法，个别发展商亦有用"均价"来吸引消费者的。购房者同样应该注意，购房前对自己的购房支出有一个清醒的预期计算，不要寻着低价位找房源，然后水涨船高的抬高自己的购房支出。与其这样，还不如直接找一个中意的楼盘。还有两种价格应该注意，那就是"报价"和"成交价"，报价和成交价之间的差，往往就是打给购房者的"折扣"。也就是说，当销售人员向您介绍价位的时候通常是报价，您能否买到低于报价的成交价，就看您的谈判能力了。 二、买利好环境 交通方便与否，是当前商品房价格定位的重要因素。通常情况下，房价自城中心向外逐渐递减。但购房者宜用理性的、超前的眼光看待物业环境，以低价格买进眼下虽然存在交通及位置缺陷、但日后有重大利好变化的住房，往往能得到较大的实惠。购房者既要近看、又要远瞻，在选择房型好、质量满意的优质家居的基础上，重点了解、分析、调查该地区改造和发展的远景规划以及小区环境的配套性，在此全面了解的基础上决定取舍。只要将来的物业居住环境逐步向好的方向转化，交通的问题能够逐渐得到解决，暂时困难的克服就很值得。 字串2 三、买"内部认购房" 近年来，许多房地产发展商在尚没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，常在小范围内推出一种"内部认购"的方式。这是由于某项目在正式推出以前，营销商对市场接受度尚缺乏足够的了解和信心。内部认购价一般定的较低，有投石问路的性质，应该是该商品房销售过程中的"最低时段价"，同时，房地产营销商为了保证尽可能多的赢利，会严格的限制和控制内部认购的销售量和时间。聪明的购房者如果断出手，往往能得到比开盘价低几个百分点的实在优惠。一套房计算下来就很可观了。当然，参与房地产发展商的内部认购是有先决条件的，商品房发展商的资质必须可靠，该项目的发展前景较好，其中最重要的一点是：该房地产项目合规、合法，具有除《商品房预售许可证》以外的其他合法开工建设的证件，以免不小心摊上麻烦，使自己的合法权益受到损害。 四、买"开盘价" 和前面的"内部认购"相类似，商品房的"开盘价"中也包含了某种优惠因素。一般情况下，项目正式开盘时，房地产营销商为了创造一种旺销氛围，保持项目物有所值的美好形象，往往作出切实的让利，其优惠的可信度较高。当然，无论是内部认购价还是开盘价，都要随着市场的变化和该项目的销售情况而变化，不可能都是直线上升的趋势，购房者应做通盘考虑。 五、买"清盘房" 刚开始卖和最后卖的商品房价格一般都较低。期房销售过程中，房地产开发商出于资金滚动的需要，一般将价格定得很低，然后随着开发进度和市场形象的确立和市场占有率的提高，价格会逐渐上扬。当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入了房地产项目的清盘销售阶段，此时价格会低下来。在上述两个时期购买住宅应该是最实惠的了，这种实惠一般体现为价格形态和实物形态两个方面。前者，消费者从中得到的实惠少则几千元，多则几万元甚至更多；后者，消费者除了低价购房的优惠以外，还可以得到房屋质量方面的切实保证。因为清盘房基本是现房，房间本身的质量问题已经过竣工后一段时间的检验，问题基本暴露出来，购房者可以心明眼亮。需要说明的是：清盘房一般在房型、层次、朝向的选择方面有一定的局限，消费者在选择的时候应该从长计议，严格把握标准，不要因价格偏低的诱惑而买进不称心的住房，造成长久的遗憾。 六、买实在面积 个别房地产开发商在房屋计量面积上会打一些"埋伏"。一般情况下，房地产开发商应该向购房者明确其商品房分摊系数（商品房建筑面积和使用面积之间的比例），购房者可以据此计算所购住房的使用面积，全面了解所购商品房的"得房率"。但有一些房地营销商在期房销售过程中不确定房屋的精确面积，有意打下"埋伏"，留待以后让购房者增补购房款，这实际上造成购房者预期购 房费用的增加。有鉴于此，购房者在选择期房时，要反复认真的看图纸，准确的计算面积，最好留下图纸及有关说明文书的复印件，认真研究购房w合同上有关面积的说明，"敲死"住宅面积，避免日后出现被动局面。 收起