期房合同备案与不备案有啥区别?

在实践中,对商品房预售合同的登记是合同的有效要件,还是对抗要件,学者们的看法并不一致。商品房预售合同的登记是合同的对抗要件,而不是有效要件。首先,从法律的规定来看,《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》都规定,预售方应当将预售合同报有关部门登记备案。这就十分明确地说明,商品房预售合同签订在先,登记备案在后,而登记机关只能对有效的商品房预售合同予以登记备案。其次,在商品房预售合同中,预购方处于比较弱的地位,面临的风险比预售方要大得多。所以,如果认为登记备案是商品房预售合同的有效条件,那么没有经过登记备案的预售合同就是无效合同。这样,一旦商品房预售合同没有登记备案,预售方就不会受合同的约束,可以任意将商品房再预售第三人,预购方也就无法追究预售方的违约责任,这极不利于保护预购方的利益。所以,登记备案不是商品房预售合同的有效条件,而应当是对抗要件。商品房预售合同的登记备案具有预告登记的性质。所谓预告登记,是指权利人在对未来取得的物权享有请求权时,法律为保护这一请求权的实现而对其进行的登记。预告登记的目的在于保全权利人的请求权,以确保权利人于将来能够取得物权,它具有排他性,可以对抗第三人。预告登记是将物权法的规则施加于债权法,给予属于债权法的请求权以排他的物权效力,其本质属于物权法向债权法的扩张。在商品房预售合同中,由于商品房尚没有建成,所以,也就不可能产生商品房的物权变更登记问题,而只能是进行预售合同的登记。预购方经过登记所取得的是待建房屋所有权的请求权,而不是一种物权。预购方根据这种请求权,就可以在商品房建成后,请求预售方交付房屋并办理物权的变更登记。同时,在没有交付房屋前,预售方将预售房屋转让给第三人的,对预购方也是无效的。可见,尽管预售合同登记所产生的仅是一种请求权,但却具有物权的排他性质,有学者将其称之为准物权。所以,商品房预售合同的登记具有预告登记的性质。 收起

各地的政策或许操作不同。一般来说在开发商和业主签订购房协议后,在一个时间内就要求开发企业到房管部门进行备案。可是实际操作中许多开发商并不去备案,因此在房管部门的显示是交易的房子还未能成交。如果备案了,那操作就会比没有备案麻烦的多,要么就是走违约手续上家不要房子了开发商再卖给你,要么就是待房子产权证办理完毕你再和上家办理二手房过户手续。你现在面临的情况是我们行内所说的改低档,也就是说没有备案的房子,实际上只要是开发商愿意,就可以把原来购房者的姓名改为你的,当然多数情况下开发企业或者是经手人要收一定的好处费。 收起

合同的登记的概念扩展到“大于”期房商品房登记的通知,“举个例子,房屋租赁合同,物业管理服务合同到??房地产交易管理合同登记备案。期房登记的商品房的通知”的精髓,是商品房预售合同登记备案。做预售合同预告登记,并取得所购买的商品房拖车登记证,申请期房个人抵押贷款(无论是商业贷款公积金) - “专业技术职务的条件之一预购商品房抵押权的通知注册“。登记完成后,金融机构将根据贷款。 “开发人员一般是什么”?阅读上段,但应当理解。 收起