—《合同法》第758 是指集体经济组织成员基于特定身份,无偿从本集体经济组织取得宅基地后,在宅基地上建造的建筑物。农村宅基地的所有权归集体经济组织,使用权归农村居民,即是集体经济组织内的成员,因此,具有无偿性、福利性和限制转让性。农村的房屋买卖标的不仅涉及房屋,还包含相应的宅基地使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。 展开
—《合同法》第758 是指集体经济组织成员基于特定身份,无偿从本集体经济组织取得宅基地后,在宅基地上建造的建筑物。农村宅基地的所有权归集体经济组织,使用权归农村居民,即是集体经济组织内的成员,因此,具有无偿性、福利性和限制转让性。农村的房屋买卖标的不仅涉及房屋,还包含相应的宅基地使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。但宅基地上房屋买卖现象在生活中非常普遍,司法实践中长期大量存在,笔者(广东博浩律师事务所何焕明)就广州市法院对此类案件的审判结果与趋势,结合代理此类案件的经验,总结了宅基地上房屋或农村房屋买卖中的注意事项,供当事人受自身经济条件的限制不得于冒风险购买农村房屋时参考,以便发生纠纷时将损失降到最低。 根据《合同法》第条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。57 实践中,法院根据合同履行状况以及双方当事人就房屋返还的意思是否一致,作出不同的判决: (二)对于无效农村房屋买卖合同已经履行,双方当事人是否返还可达成一致意见的,法院可以尊重双方的意思选择。 (四)无效房屋买卖合同所涉及的农村房屋征地拆迁的处理。现实征地拆迁中政府及相关用地部门或单位一般只认可农村房屋的出卖人为征地拆迁的对象,并且也只认可按出卖人的身份及家庭成员的情况给予其补偿安置待遇。此时的纷争或者诉讼不再是无效合同房屋返还的问题,而是补偿安置利益的归属及其分配的争议问题。对此类纠纷,一般认为可以按以下原则处理: 2,根据安置利益的不同形态,可以作不同的处理。如果安置利益为经济补偿,则可以由买卖双方分别取得补偿款,性质上是安置补偿款归出卖人,由出卖人以其中一部分对买受人予以补偿。如果安置利益是优惠购买安置房屋,则可以按安置房市价与优惠价之间的差价由双方分得。如果安置利益是另行安排给出卖人集体宅基地或者连带房屋的,则应当由出卖人给予买受人适当居住利益损失的补偿。 其实具体到购买农村房屋时,只要选择合适位置的农村宅基地房屋并在签订买卖合同时对合同条款的细节做好充分的约定,是可以放心购买的,在遇到出卖人反悔请求解除合同时,买受人的利益也能获得最大限度的保护。笔者遇到的案件,多数是当事人为减少费用自行协议的,没有第三方如公证处或律师见证,结果损害了买受人的利益居多。因此,笔者建议,买受人应当委托此类业务具丰富的律师见证,以保障十几年后可能出现的风险。 收起
