房价上涨的十大权重“元帅”（来自北京社科院太阳宫小区小区）

                房价上涨的十大权重“元帅” 中国人已经习惯了20年来火力争峰的地产征战，很多人将其偏颇的比喻为“财富掠夺”。此时，中国地产正式进入房价“战乱”时代。透过现实，解析到底是谁引爆和主宰着这场战争？地产之战愈演愈烈，支持和反对者众，几乎各占一半，尽管战争看不见硝烟，却给有房人和无房族分别留下了喜悦和痛苦。俗话说，商场就是战场，既然是战争，就存在操控和抵御者。不少人将地产“原罪”单方归咎于政府和开发商，是很不科学的。镜子认为，在地产征战中，不同的职能机构，扮演着不同的角色。政府是总司令，旗下自动生成统领征战的十大元帅，他们分别是：开发商、目标买家、银行、媒体、代理商、网络商、广告商、专家、建筑商和供应商，而抵御这场战争的则是思想摇摆不定的无房族群。 ●总司令：政府，获利兼有平息战乱 3月，全国工商联在全国政协会上递交了《我国房价为何居高不下》的大会发言，去年就全国9城市“房地产企业的开发费用”调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。其中，三个一线城市中，上海的开发项目流向政府的份额最高，达64.5%；北京为48.28%；广州为46.94%。事实证明，政府是当之无愧的地产大战的“总司令”，也是最大获利者，主要利益渠道为拍卖土地及税收，同时,使用政策武器，掌控房价的涨跌，政府决定房价增涨的权重为30%。当房价暴跌时，伤及了财政及房企集团的利益，土地遭流拍，税收遇减少；当房价暴涨时，民怨及不和谐音符狼烟四起。房价跌涨战乱时期，政府均以“总司令”的身份实施“托市”和“打压”。官方的理解是：对老百姓要有所交代。而且还高调的称：保持房地产理性的稳步发展。镜子认为，房价偏高时，高喊稳健显得此地无垠。 ●第一元帅：开发商，政策屋檐下渔取利润开发商是市场经济发展的必然产物，毋庸诋毁围绕“利润”展开的行动，必须理解在商言商的道理。开发商的能耐充其量只是在政策层面允许的范围内，以及市场需求日益加大的情形下，大展获取“利润”的拳脚，趁势追求利润的最大化。如果市场不支持房地产的购买，单凭开发商个人能量，是无法抬高房价的，用潘石屹的话说，未免抬高了开发商。市场低靡期，开发商必须承担市场带来的巨大风险，甚至面临亏损和倒闭。比如，93年大量房企倒闭，烂尾楼比比皆是；08年房价全年下行，开发商并无房价上涨的回天之力。只有目标买家热辣追捧地产时，市场出现持续火暴，才让开发商有可能狂捣“利润”浆糊，所以，将房价疯涨的“原罪”责任全部转移到开发商的头上是极不科学的，开发商决定房价增涨的权重约为20%。消费者应该更多的理性分析房价暴涨真正原因，而不是整日在网络里埋头抱怨，找出问题的结症，回避一些锋芒，齐心协力的控制房价疯涨的苗头，才是明智之举。 ●第二元帅：目标买家，购买力乃房价导火索众所周知，当开发商取得土地开发权后，首先必须规划定位，此时，将预谋性的圈定目标买家。当大批经济实力较弱的人群没有被圈定为目标时，自然站到了希望房价下跌的那一方。房价微涨或暴涨的前提是，市场存在强劲的购买力，不断的化为决策购买行动，甚至排队争抢购买，此时，购买力成了房价的导火索，房价因购买力而增长，购买力决定房价增涨的权重为18%。镜子希望购买力集中释放时，部分买家保持理智，收敛一下购买力，将有效抑制本区域房价的暴涨。 ●第三元帅：银行，注资加剧惨烈战火银行是促成买卖双方持续交易的利益工具，开发商开发项目时，离不开银行的开发贷，07年3月，中国人民银行研究局副局长张涛在公开场合指出，房地产企业50%以上的资金来源于银行信贷。当项目预售条件成熟时，银行的利益黑手又伸进了个人按揭贷款，毕竟，银行是靠利息获利的。在地产争战进程中，银行有其两面性：一方面银行对资金的支持，始终处于被动状态，当开发商和个人需要贷款时，设定了贷款的门槛，规范了审批条款，另一方面，在某些时段，银行大量注入资金，给地产战争添加了火药，催动了房价的上扬，资金规模的投放是根据市场淡旺而确定的，故而，银行决定房价增涨的权重为10%。  ●第四元帅：媒体，喉舌因利益发炎报纸、电视等传统媒体由于互动效果很差，属于自言自语的一言堂，媒体市场化运营后，主管部门勒令要求“自负盈亏”，媒体必须找奶喝，不得不染指地产利益，披露市场真实信息的含量越来越低。大多数媒体行使利益驱动手段，变着法子成为利益集团的代言人，时下，媒体基本成为利益集团的傀儡。最令人恶心的是，开发商如果不给某些媒体奶吃，媒体将翻脸不认人给予反面“舆论”还击。近10年来，媒体因遭受利益的收买，洪亮的喉舌不断的发炎肿大，拼命为利益集团鼓吹涨价、价值之风，不能轻视媒体决定房价涨跌的力量，媒体决定房价增涨的权重不小于6%。 ●第五元帅：代理商，战乱推动兼开发商二奶代理商完全是辅助开发商实现利润目标的推动者，其言行几乎附属于开发商，堪称开发商的二奶，是利益集团前线的第一执行人，同吭一气，鼓吹价值，推动房价高涨，代理商决定房价增涨的权重不小于5%。 ●第六元帅：网络商，全民参与战况播报镜子之所以没有将网络归位到传统媒体里，是因为网络参与楼市的强度远比传统媒体来得深和广。如果想听到地产战况的真实声音，那么，唯一的路径就是来到网络。即使某些网络的主版面成为了利益集团鼓吹手，但是，海量的网民将会努力屏蔽一些不真实的信息，通过各种形式，发出地产正反战况的真实消息，让更多人了解到地产的实际战况，网络的优势在于互动，也在于庞大的信息量。网络的信息量超大，搜索功能超强，时有发出浑浊的声音，容易误导楼市一些方向。理解能力差的买家，可能会不假思索的吸收网络偏激的信息，听信虚假消息付诸行动，既成事实后，想后悔也来不及了，网络决定房价增涨的权重不小于4%。 ●第七元帅：广告商，战乱鼓噪者兼开发商三奶广告商与代理商同呼吸、共患难，与开发商同穿一条裤子，被喻为开发商的三奶，拿人钱财，替人消灾，捧利益集团的饭碗，显得嘴软，极力帮助利益集团说好话，黑的说成白的，白的说成黑的，整天黑白颠倒，臣服于利益集团的石榴裙下，广告商决定房价增涨的权重不小于3%。 ●第八元帅：专家，网络焚烧乌纱帽5年前，地产从业人员，只要听说与地产沾边的大学教授、博士、博导或国家研究机构的地产理论专家，每个人都很敬重有头衔的专家。地产博客盛行后，许多理论专家来到网络试水，用理论行走高深莫测的现实江湖。除了喜欢贡献高谈阔论的地产学术性文章外，还特别擅长以“专家”自居高高在上的预测楼市，结果屡试屡错，徐滇庆惨败“牛刀赌局”、社科院纯理论推断等佐证了专家的高水分，专家的“乌纱帽”被网络和市场焚烧得无影无踪。镜子前日碰到郎咸平，他说：“有不少人夸他敢讲，观念尖锐。”“尖锐有个屁用，观念或预测准确，那才有用。”郎咸平一语点中有些专家喜欢胡言乱语的毛病。说得难听点，不少专家在网络里玷污名声和作践自己，几乎对房价的涨跌毫无推动力，专家在买家心中的地位每况愈下。理论专家与实战专家存在着很大的差距，实战派王石的“拐点论”、“珠三角房价触底论”等准确预测和判断，要比理论专家强出百倍。理论派“伪专家”呼之欲出，当“伪专家”遇到“真专家”时，不知道会不会常有无地自容的尴尬，镜子鄙视不顾楼市现状,一味唱衰楼市,误导消费者的专家,理论派专家决定房价增涨的权重估计不到2%。 ●第九元帅：建筑商，催动投诉风暴中国地产商在开发项目时，大多数承包给建筑商，建筑商赚取的只是杯羹利润，市场上的建筑品质良莠不齐。如果偷工减料，留下渗水、龟裂等后遗症后，埋下业主维权的隐患，将由开发商承担全部责任。建筑商干的是程序活，对房价的催化力不高，优良品质的建筑催化了销售的速度，建筑商决定房价增涨的权重仅为1%。 ●第十元帅：供应商，淘金地产圈地产走到一定发达程度后，行业细分明显，许多行业挤进来找汤喝，由地产衍生出53种与之相关的供货商产业链，赚取不算高的利润，以量积累利润，只供货，不谈房价，优良产品供应提升了物业的价值，供应商决定房价增涨的权重不到1%。无房族群是地产战争中无法停息的抵御者，极力主张房价下跌，并形成了唱衰派，时常找不到房价上涨的真正原因。现解析房价上扬的十大元帅责任人，他们直接影响着房价的涨跌，排除经济形势和政策影响外，房价因操控不当而上涨，该给谁敲打多少板砖，请参照镜子留存权重比例，如有异议，也可按照自己的意愿实施敲打。 收起