市场原先判断,楼市的成交量增长要持续到6月底。房地产市场启动的规律是,开始为自住型买家,要房子上学、结婚等被迫出手购房,其次是改善性买家开始入市,带动大户型和豪宅市场,最后才是炒家入市推动房价上涨。今年中国楼市主要是个货币市,楼市的兴旺繁荣取决于央行发行货币的规模和速度。 央行超常规大规模发行货币是今年元月开始,而楼市成交量... 展开
市场原先判断,楼市的成交量增长要持续到6月底。房地产市场启动的规律是,开始为自住型买家,要房子上学、结婚等被迫出手购房,其次是改善性买家开始入市,带动大户型和豪宅市场,最后才是炒家入市推动房价上涨。今年中国楼市主要是个货币市,楼市的兴旺繁荣取决于央行发行货币的规模和速度。 央行超常规大规模发行货币是今年元月开始,而楼市成交量猛增是4月份,传导时间为三个月;央行发行货币的高峰是今年3月,理论上传导到楼市上应该是6月份才合理,出乎意料之外的是,5月上旬,全国楼市成交量大幅萎缩,北京、深圳、上海、广州环比萎缩均超过20%;许多二线城市也呈现出类似的特征。 再来看看萎缩的成交量的结构,表现的市场特征也是极为相似,那就是高级公寓和大平面户型依然保持环比增长的成交量,而普通住宅的成交量开始萎缩。深圳是南山和盐田这两个区域成交量在保持,而龙岗宝安均出现大幅萎缩。 解读这种现象,我们发现与元月份相比,普通住宅价格在2月份出现一定程度的上涨,而大平面户型和高级公寓的价格直到4月份才开始猛涨。换一句话说,今年3月前,房价的上涨主要涨的是普通住宅,而普通住宅大多数买家为首次自住型,房价的上涨重新让许多人又陷入了观望,逼迫市场回降价格。 而大平面户型和高级公寓的买家,主要是一些实体经济的大小老板,在银行拿到贷款后,分流一部分到楼市。南方网报道说,由于工厂效益下滑,一些民营企业主陆续将工厂停产或减产,很多企业主选择了炒楼。所以,这一轮成交量的放大,其实上是把银行的贷款转移支付给了开发商,对经济增长没有什么拉动作用,这也是各项经济数据持续下滑的主要原因。 各大城市未来房地产市场的走势,宏观上看央行发行货币的规模和速度,微观上看各地经济适用房推出的规模和速度。最近,开发商及其爪牙,拼命攻击经济适用房政策,是对未来房价大幅下跌的恐惧。即使没有经济适用房的推出,依靠现在的土地库存、存量新房和空置房如此之大的规模,房价下行的趋势也改变不了。 收起
