房屋合约过期是否有效?

购房者在看中某一楼盘的房屋,准备购买时一定要对自己选中房屋的周边情况有所了解,比如同档次房屋的价格、销售状况、实际使用率等方面的情况。还有就是要考察所打算购买房屋周围的环境、物业等情况。当购房者决定购买房屋时,购房者就需与开发商签订商品房买卖合同。商品房买卖合同书是购房者行使权利的基础。谈判及签约的目的也是为了更好的维护购房者自己的利益从而避免将来的法律风险,以实现双赢的目标。一、购房者在签订合同时需要注意的事项:购房者与开发商签订合同前要核查: 开发商“五证、一方案,”即国有土地使用证、建设工程用地规划证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、预售商品房许可证和预售方案。当“五证、一方案”审核无误后可以与发商签订商品房买卖合同。1、购房者在签订商品房买卖合同时应要求开发商(出卖人),在合同项目中将其基本情况填写完整,即企业名称、注册地址、营业执照注册号、企业资质证书号、法定代表人、联系电话、邮政编码等项都要填写全,以便购房者了解出卖人基本情况以及出卖人是否是该楼房的开发商。实践中,有时出卖人是联建方、施工方等不具有开发商资质的主体,如果购房者凭着这样的合同,购房者是无法办理房屋产权证的,因而该条款要细致填写。 2、购房者所购商品房的基本情况,及房屋的用途、结构、建筑层数、阳台是否封闭及有关公共部位与公共房屋分摊建筑面积的构成说明等,都应当填写全。以避免将来会与开发商或物业公司就上述情况产生摩擦和纠纷。一旦产生了纠纷,该商品房买卖合同中记载的内容将是购房者维权的主要依据。 3、购房者应与开发商在商品房买卖合同中明确约定房屋面积的确认及面积差异处理条款,以免因房屋面积“缩水”而使购房者的合法权益受到损害。4、购房者若选择按揭贷款的付款方式购房,银行是否批准贷款申请,可能会是商品房买卖合同能否继续履行的关键。因此要在商品房买卖合同上注明“按揭贷款”字样且还需注明未获贷款时的处理方法及非因购房者原因不承担逾期付款责任条款的约定。5、买受人应注意商品房买卖合同中关于房屋的交付期限、验收及交接房屋的条件、逾期交房的违约责任。合同中明确的约定交付期限是确定开发商逾期交房而承担违约责任的起算点。而约定验收及交接房屋的条件是明确开发商交付房屋的基本标准条件,以免购房者额外增加费用。在交接房屋时,还应当要求开发商提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,也就是通常所说的“两书”,开发商如果不出示证明文件或出示证明文件不齐全,购房者有权拒绝交接,由此产生的逾期交房责任由开发商承担。6、该房屋的规划、设计变更要约定清楚。所购房屋的周围建筑物的位置、距离、高度、宽度、占地面积以及与本楼的距离;本楼盘的配套设施的规划,也应体现在合同条款中;如果规划、设计变更的内容是购房者不能接受的,应增加通知方式与解决方式。 7、商品房买卖合同中其它条款应明确约定。如房屋的保修方面、合同争议解决方面等条款也需谨慎约定。二、 购房者在实际验收房屋时需注意的事项 : 在实际验收房屋时要带好笔、纸、卷尺、直尺、小刀片、照相机等,便于测量、记录、取证。(必要时可以请专业人士进行房屋验收)1、检查房屋有无裂缝。首先要仔细查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝,最后看承重墙是否有裂缝。2、检查房屋有无倾斜。购房者可用目测,即从四周不同角度,远近距离仔细观测也能基本上发现问题。有时,可在房顶上用细绳拴上一重物,贴墙放下至墙脚,从四周检查其倾斜程度。3、检查房屋有无渗漏。购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况,要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象,这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。验收房屋时最好在下过大雨之后,可在交房之前要求物业公司工作人员一同前往,把厨房、卫生间的水放一放,过两天再来察看是否会渗漏。 4、供水、供电、煤气、电话线、闭路电视线是否畅通到位。要检查强电、弱电的垂直距离是否超过一米,距离达不到要求,日后会影响电视的收看效果。综上所述,购房人从最初看房到正式确定买房并与开发商签订《商品房买卖合同》,从验房办理入住手续到最终取得产权证,每一个阶段和步骤都可能遇到麻烦和风险。因此,提醒广大消费者要时时小心,处处留意,除掌握一些基本的商品房交易的法律知识之外,必要时还要向律师等专业人士请教,并学会善于利用法律来保护自己的合法权益。 收起