房屋相邻权的有关规定

城市相邻房屋采光权纠纷案的处理原则、赔偿标准和范围潢川县人民法院 丁大贵 发布时间：2004-05-11 08:49:54-------------------------------------------------------------------------------- 随着经济的迅速发展，人们生活水平的提高，城镇建设也日新月异。但由于城镇规划自身的因素，居民之间、居民与单位之间，单位之间修建房屋造成相邻采光纠纷不断增多。上述相邻问题，在我国民法通则中虽有规定，但规定得比较笼统、原则，而现实中的纠纷又复杂多样。笔者就上述相邻权问题谈一点浅显的看法。 一相邻采光纠纷的成因。相邻关系采光，是指两个或两个以上不动产相互毗邻的所有人或使用人之间，利用日照光和自然光进行生产、生活、工作、学习等活动而不受任何干扰和妨碍。采光权是相互毗邻不动产所有、占有、使用权人的一项特殊的民事权益。我国民法通则规定，不动产的相邻各方，应当按照有利于生产，方便生活，团结互助，公平合理的精神，正确处理截水、排水、通风、通行、采光等相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。采光权之所以列入相邻关系中，是因为采光纠纷的形成与否，由相邻建筑的高低决定，主体是相邻不动产的所有人或使用人，内容是要求他方提供便利，他方应给予必要的便利，这种便利包含有采光在内；客体表现是不动产，实际上采光纠纷的客体是行使不动产所产生的利益。相邻关系情况复杂，因而形成采光纠纷的表现形成多种多样。根据《中华人民共和国建设规划法》规定，建筑房屋必须服从统一规划，不仅有利于节约土地，而且有利于长期发展，便于管理。而现实的城镇规划不是落后就是规划不当，由于城镇建设划图，确定了建房的排位座落，而对房屋的高度没有统一限制。随着时间的推移，人们对住房条件的要求越来越高，多数往高层发展，以往的规划显然已经落后。规划部门的官僚主义作用也引发了采光纠纷，规划时只注意收费，而不到现场勘验，不勘验就不了解四邻情况，不能客观考虑房屋高度，仅凭一份意向报告就审批，主观上给采光制造了矛盾。这是规划部门引起的。其次，是各种规范失调引起的。依照国家建设部门的规定，修建房屋必须由规划部门规划，土地部门审批，设计部门设计，施工部门报标等。而现有各单位之间未能协调一致，缺乏有效的监督制约机制，给相邻采光带来一定的隐患。土地部门未经规划即对土地使用进行审批，规划部门未经审批土地就规划建房，相互越权，使统一政策落到实处，使修建房屋处于无政府状态，为相邻关系带来诸多不利因素，加剧了采光纠纷的形成。第三，土地资源的匮乏，使纠纷不断增多。随着城镇建设用地日趋紧张，国家从宏观上加强对土地使用权的审批和管理，使城镇土地资源更加匮乏，修建房屋需用土地与国家严格限制土地审批之间的矛盾日益突出。一些居民单位在满足不了自己需要情况下，就在原有的土地上进行修建，随意向高空发展，无节制地发展产生了采光纠纷。第四，法制观念淡薄。相邻关系一般来说是相互提供便利，以达到有利生产、方便生活，团结互助、公平合理之目的，而现实生活中有相当一部分人对相邻关系知者很少，只讲个人利益，不顾他人利益，甚至损人利已，在自已不动产内行使权利，对相邻一方构成损害。第五、违章建筑增多而影响采光。违章建筑是指未经规划或未经有关部门审批而违反法律法规新建的房屋等。近几年来，由于部分单位和个人为了自己利益，在法律法规不允许的情况下，目违纪而擅自建筑的时有发生。违章者明知自己无权建筑，经与土地所有者私下协商，暗箱操作达成转让协议，强行施工，从而影响了邻方的利益。 二相邻采光纠纷的管辖。采光纠纷是由相邻一方建筑物而形成的，对其管辖，笔者认为应分别对待。对于违章建筑或超出审批范围的建筑物引起相邻采光纠纷的，原则上应由政府城建部门依法处理决定，限期予以拆除。当事人如对处理人（处罚）的决定，既不履行又不申请行政复议或提起诉讼的，可由政府城建部门申请人民法院强制执行。现实中，城建部门对类似的钉子户，经过一次或数次的制止无效，显得束手无策，往往采取消极的态度，既不作出处理决定或处罚决定，又不积极阻止，将问题推到法院。致使违章或非法建筑物得以继续施工直至完工，给邻方采光权益造成更大的损害。对于诉讼到人民法院的案件，应积极受理。因为：（1）采光纠纷符合民诉法第108条规定的条件。采光纠纷的特征是：基于不动产相邻的事实而产生，主体是相邻或邻近的不动产所有人或占用、使用权，客体不是所有权客体本身，而是使用时引起的相互涉邻利益；内容是相邻人一方有权要求另一方不实施某种行为给予便利。影响采光的是由相邻建筑物引起，因而修建房屋和其他建筑物的当事人，应该使其建造与邻人房屋或其建筑保持适当的距离，当修建的建筑物或者妨害邻人的房屋或建筑物采光时，邻人有权请求其采取措施，予以排除。因此，采光纠纷中不仅原告与纠纷有利害关系，而且有明确原、被告，故应由法院管辖。（2）相邻采光纠纷属民事调整范围。采光纠纷是物权的范畴，民法通则把采光列入相邻关系之列，符合民法调整对象。相邻关系本身是给予便利，表现为对所有权的限制和延伸。一方要求相邻一方提供便利，提供便利者对自己所有权进行限制，要求提供者则是受益者，是自己的所有权得到延伸，依照公平原则，受到限制者应得到一定补偿，收益者应该给予补偿。故采光纠纷人民法院应予管辖。 三相邻采光纠纷处理的原则。（1）公平原则。相邻采光纠纷的主体，是毗邻不动产的所有权人或使用权人，有一定的感情基础，日后还要长期相处生活下去。因此，可调解或判决侵害方给受害方一定的经济补偿，体现权利义务相一致原则。或者由侵害方适当修改建筑方案，再给予一定的补偿，最大限度地照顾邻方的采光需求。（2）合法性原则。基于毗邻的不动产所有权使用权人，因采光发生纠纷，应审查建筑方有无土地使用权证，是否超界使用；有无城镇建设规划审批证，是否超审批面积及层数建筑。审查邻方有无房屋所有权或土地使用权证。因为房屋的所有、占有、使用权等权能，只有合法的前提下，方受法律保护。侵权损害的民事责任的构成，需具备四个要件：即损害事实的存在，侵权行为与损害事实有因果关系，行为人有过错，行为具有违法性。因此，合法性审查应是第一位的。建筑方土地使用及建设许可证等证件齐全，而邻方财产属于非法或违章建筑物的，因其失去合法的基础，其权益不受保护，不能抗辩建筑方，故应驳回邻方关于采光权的请求。对建筑方在诉讼庭审辩论终结前，仍不能提供其建筑的合法手续，又对邻方采光权造成侵害的，应判决限期拆除，排队妨碍。（3）补偿性原则。对于涉邻不动产双方，均有合法手续或有财产凭证的，对建筑方无拆除可能的，由其向邻方给予一定的经济补偿，具体应考虑邻方采光受限制的程度，房屋间距的远近等综合考虑。 四采光纠纷赔偿的标准、范围。采光纠纷在民法通则中规定得比较笼统，处理起来难度较大。因此，应对赔偿标准及范围进行认真审查。由于相邻采光已经形成纠纷，要求提供便利一方的采光权已经受到侵害，应当排除妨碍，赔偿损失。鉴于相邻关系情况复杂，应从不动产所有人和占有人之间长期相处，有利团结互助的角度考虑。对排除妨碍，能拆除的应判令把影响采光部分的建筑予以拆除，不能拆除的，尽可能采取措施，给予受侵方的采光予以补救。赔偿的范围及数额：（1）受侵害方房屋贬值部分。侵害方因其建筑物轻高空发展，充分利用了空间，其房屋有了较大的增值，或者侵害方所盖的高层建筑物纯粹为了商品房开发，其建成房屋的经济效益自不待言。与此鲜明对比的是，邻方的房屋因采光受到影响，其房屋在原有价值的基础上有大幅的下降。因为房屋的价值取决于其位置、方向、采光等关键因素，因此应委托物价评估部门，对受害方的原有价值及采光受影响后的价值予以评估，其差额部分应属赔偿范围。或者变通由建筑方将邻方的房屋以原有价格买下，受害方另置买新房。（2）受侵害方采取补救措施的费用。受害方因采光的需要，需改变原有房屋结构，如增大门窗面积，开天窗等，该项费用应属赔偿范围。另外，受害方因采光不足，室内照明设备使用时间相对延长，对照设备的使用寿命及能源消耗都有较大影响，可考虑将该项费酌情予以一次性判赔。（E） 收起