什么是土地增值税清算?

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第一条 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）第 十四条规定，制定本细则。 第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物 并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、 赠与方式无偿转让房地产的行为。 第三条 条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有 的土地。 第四条 条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物， 包括地上地下的各种附属设施。 条例第二条所称的附着物，是指附着土地上的不能移动，一经移动即遭损坏 的物品。 第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济 收益。 第六条 条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关 和社会团体及其他组织。 条例第二条所称个人，包括个体经营者。 第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付 的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳 税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称增开发成本），包括土地征用及 拆迁补偿费前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发 间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有 关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、 “三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自 营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、 照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工 福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）， 是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构 证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金 额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％ 以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房 地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣 除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 （四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由 政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。 评估价格须经当地税务机关确认。 （五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市 维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 （六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条 （一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。 第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对 象为单位计算。 第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其 扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或 按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 第十条 条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目 金额”的比例，均包括本比例数。 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速 算扣除数的简便方法计算，具体公式如下： （一）增值额未超过扣除项目金额50％ 土地增值税税额＝增值额×30％ （二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额5％ （三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的 土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％ （四）增值额超过扣除项目金额200％ 土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％ 公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。 第十一条 条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民 用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。 普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、 （三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税；增值 额超过扣除项目金额之和20％的，应就其全部增值额按规定计税。 条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指 因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的， 比照本规定免征土地增值税。 符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请， 经税务机关审核后，免予征收土地增值税。 第十二条 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机 关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未 满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。 第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地 产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地 税务机关确认。 第十四条 条例第九条（一）项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳 税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑建及其附着物价款的行为。 条例第九条（二）项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申 报时不据实提供扣除项目金额的行为。 条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又 无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评 定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。 隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格 进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。 提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折 扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据 评估价格确定扣除项目金额。 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关 参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。 第十五条 根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续： （一）纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税 务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书， 土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。 纳税人因经常发生房地产转让而难参每次转让后申报的，经税务机关审核同 意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。 （二）纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。 第十条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成 本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该 项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、 直辖市地方税务局根据当地情况制定。 收起

房地产企业土地增值税如何清算?房地产企业的土增税是采取先预交 后清缴的方式进行的: 1.先计算扣除数(包括买地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除) 2。计算收入 3。收入减扣除数=增值额 4.增值额/扣除数=增值率 5.按税率计算税额 基本步骤是这样的，详细内容如下: 计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目: (1)取得土地使用权所支付的金额;(2)开发土地的成本、费用;(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率: 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法: 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下: (一)增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30% (二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% (三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15% (四)增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% 公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。 收起

土地增值税涉及的事项之多，时间跨度之长是财税业务当中最复杂的，就是一般的税务机关的税官也有很多模糊地带的。我们致通振业税务师事务所做过几十家房地产开发企业的土地增值税模拟清算工作。流程完善，运用政策准确，多次请国家税务总局主管土地增值税的主管起草土增税务政策的处长指导工作、讲解税法。既避免了自行申报时多缴纳税款，又保证所出具的模拟报告的纳税结果额度与税务机关的政策协调工作，确保正确性。我是中国税收筹划网的财税编辑张开顺愿意帮您，你也可以登录我的新浪博客“税务顾问张开顺”留言。因为这么大的工程既要查看票据的合法合理性，还要结合企业性质、合同文本的规定等一系列证据的支持的。如果自行贸然申报到税务机关，很多事情都会成为税务机关的证据。多报的部分人家没有义务告知，不合理的部分或者列项不准确的直接被纳税调整条款剔除了。 收起