在许多议论房地产泡沫问题的文章中，对泡沫一词的释义口径不一，各言其是。为此，就泡沫的释义、“房地产泡沫破裂论”，以及2005年房地产形势，讲几点意见。是为一家之言，与大家共同探讨。 由于在市场经济运行中，价格较大幅度地离开价值的现象总会在各种商品中经常发生，除了把这些经济现象统称为泡沫现象外，专家们还根据泡沫产生的不同程度和后果，把它分为以下两种。 第一种是泡沫经济。前面举的三个例子，都属于 展开
在许多议论房地产泡沫问题的文章中，对泡沫一词的释义口径不一，各言其是。为此，就泡沫的释义、“房地产泡沫破裂论”，以及2005年房地产形势，讲几点意见。是为一家之言，与大家共同探讨。 由于在市场经济运行中，价格较大幅度地离开价值的现象总会在各种商品中经常发生，除了把这些经济现象统称为泡沫现象外，专家们还根据泡沫产生的不同程度和后果，把它分为以下两种。 第一种是泡沫经济。前面举的三个例子，都属于典型的泡沫经济现象。它们有以下共同特点：一是，产生泡沫经济现象的主要原因之一是过度投机，并伴随各不相同的其他原因；二是，价格若干倍地狂涨，远远离开其价值；三是，哄抬出的高价只能停留一定的时间(有的是短暂时间)就会破裂猛跌，下降到与价值相近的价格；四是，每一次泡沫经济事件都会对社会经济造成不同程度的危害。 第二种是一般性泡沫。某种商品的价格在一定时间内有较大幅度的上涨，但没有达到典型泡沫经济事件的4个特点，就属于一般性泡沫。许多专家把它简称为经济泡沫。经济泡沫是比较经常而普遍地产生的，它的消极方面是因较大幅度涨价而带来的各种副作用，但因其价格上涨和下降幅度相对较小，一般不会出现泡沫经济那样明显的“破裂”和“猛跌”现象，造成的危害也小得多。它的积极方面是在一定程度上调节市场的作用。因此，不要一提到泡沫就谈虎色变，而要用一分为二的观点来看待经常发生的经济泡沫。 明确了泡沫的释义和其与泡沫经济的区分，争论就有了统一口径。因为大家都承认经济泡沫会经常发生，就不会否认我国房地产业也会经常发生经济泡沫。由于经济泡沫一般没有明显的破裂现象，而外国专家提出的是泡沫即将破裂的问题，从而把争论集中到我国房地产是否产生了泡沫经济并将迅速破裂的焦点上。 泡沫释义扩大化引起的混乱长期以来，在西方国家和我国，都认定泡沫现象是价格狂涨而远离价值的经济现象。但是，最近几年，许多作者在发表的文章中，却把泡沫现象包含的内容任意扩大。几乎把房地产经济活动中出现的各种问题，统统归纳为泡沫现象。为此，需要说明以下两点： 其一，不能通过曲解来辩解。有的文章为泡沫释义扩大化辩解的理由是，西方有名的《新帕尔格雷克经济学大辞典》明确指出，“理论界尚未达成对泡沫状态的一致同意的定义”，既然没有一致同意的定义，我国专家当然有权对泡沫增添内容。其实，西方理论界对泡沫经济现象的意见是一致的。只有对形成经济泡沫状态的定量指标，即其价格离开价值的幅度达到多大才能称为泡沫状态，意见还不一致。《大辞典》仅仅指出理论界对形成泡沫状态的意见不一致，决不能把它曲解为对“泡沫”释义的意见不一致。 其二，对不同质的经济现象，应该有不同的表述词汇和治理措施。如果把以上扩大化的内容统统归入泡沫现象而采取统一的治理措施，就会犯大错误。以房地产为例，如果发生了价格陡涨而远离其价值的泡沫现象，主要的治理措施应为：适度加大房地产投资和扩大开发规模以增加供给；增加经济适用住房和低价位商品房的比重以降低平均房价(即结构性降价)；提高宏观调控水平以调控房价和抑制投机。如果硬要把这些内容归入泡沫现象，必定会造成理论上、实施政策措施上和问题探讨争论上的混乱。因此，必须正本清源，坚持对泡沫现象的原有释义。 日本实例和我国实际对“破裂论”的否定从1960年至1990年的30年里，日本六大都市的土地价格，惊人地涨了56.1倍(如果从1953年算起，由于基数低，37年里日本全国的土地价格上涨150多倍)，而同期国民生产总值只增长了17.4倍，从而成为一个举世公认的泡沫经济事件。日本在全国性的泡沫经济(含地产泡沫经济和1985年以后日本股票投机狂潮形成的股票泡沫经济)充分地显现后，伴随着1991年国民经济进入萧条期，土地价格开始猛跌，到2001年下降了一半多(注：由于日本地价高涨经历了几十年的积累以及30多年来全国物价上涨等其它因素影响，泡沫破裂后不可能再降回几十年前的基价)。这是一个带有全国性的、从形成泡沫经济到破裂时间拉得很长的、特殊的事件。 日本泡沫经济的实例，既给我们以启示，又有利于更好地分析“破裂论”和2005年的房地产形势。 (一)我国必须进一步加大调控力度，使土地和房地产价格的上涨幅度控制在允许范围以内。建议把年平均涨幅控制在5%以内，以求少出经济泡沫，不出泡沫经济。 (二)最近6年，我国平均房价涨幅大多低于5%，只有2003年的涨幅达到12%左右牗如扣除2003年全国物价上涨过快的影响，涨幅也在5%以上牘。由于“翘尾巴效应”影响，今年预计房价涨幅仍会在12%左右。虽然近两年涨幅连续超过10%，仍远未达到日本30多年平均每年上涨超过10%以上的实况。但研究和防止经济泡沫，不能停留在全国平均的数字上。我们要看到，近几年有的城市在有的年份已经出现了价格大幅度上涨的问题，不仅有的年份涨幅超过10%，有的年份还超过20%甚至更高。由于理论界还没有对泡沫状态统一的定义，有的专家建议凡涨价幅度超过30%的，就定为经济泡沫。我则建议，应从严格要求的角度出发，把界限定得更严些，比如凡是连续3年涨幅超过10%的，即应视为出现了经济泡沫或经济泡沫苗头而予以及时调控。由于经济泡沫没有明显的破裂猛跌现象，比较容易被人们忽视。要求得严一些，可能较多受益，较少受害。 (三)要在统一泡沫释义的基础上，研究房地产的特点及其与国民经济的关系，研究与中国有许多共同特点的日本产生地产泡沫经济的经验教训，研究中国房地产业和国民经济现实的发展状况。 如果对以上问题做了认真研究，就会得出以下结论： 第一，在国民经济持续繁荣发展的时期，一般不会出现全国性房地产萧条或破裂的问题 第二，因国民经济持续繁荣发展而增强的经济实力和人民的购买力，对地价上涨有着巨大的承受力，致使日本经过30多年经济泡沫积累才形成泡沫经济牞并伴随国民经济萧条的重要条件才破裂； 第三，近几年，我国确有少数城市出现了房价涨幅超过10%甚至20%以上的问题。但因这些城市房价连续高涨超过10%的时间不长(多数不超过3年)，即使这几年有的城市产生了一些经济泡沫苗头或经济泡沫，但都没有“积累”成为可以迅速破裂的泡沫经济。 2005年房地产形势预测通过上述分析，可以作出以下预测：2005年，我国的房地产价格不会破裂猛跌，房地产业的发展也不会大逆转；相反，我国的房地产业仍将在正确的宏观调控下，以较快的速度持续发展，继续为国民经济的繁荣发展做出重要贡献。全国的平均房价仍然会有所上升。明年宏观调控的主要任务之一，仍然是调控和防止某些城市发展过热和防止某些城市的房价涨幅过高。对于房价，第一步是努力把平均涨幅降到10%以下，然后力争把全年涨幅降到5%以下。（来源：华夏时报 作者：中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华) 收起
