黄奇帆:只要动脑筋,政府是可以控制住房价的怎么回事?

中共重庆市委副书记、市长黄奇帆。 4月2日的山城阴雨绵绵,这在一定程度上缓解了重庆的旱情。中共重庆市委副书记、市长黄奇帆下午6点步履轻快地回到市府办公室,连饭都没有吃就接受了《经济参考报(微博)》记者的专访。 6根烟、一碗汤圆以及侃侃而谈的自信是黄奇帆在3个小时的畅谈里给记者留下的最深刻的印象。 房价愈来愈高企的今天,大城市中的不少人不但买不起房,还租不起房,北京、上海等地甚至出现白领出走的情况,他们带着憧憬来到大城市发展,却带着遗憾和无奈离开。重庆市市长黄奇帆有着清醒的认识“人才流失对于一个城市来说非常危险。” 近日,在如火如荼的重庆公租房建设正在成为全国焦点之际,《经济参考报》记者专访了中共重庆市委副书记、市长黄奇帆,他告诉我们,只要地方政府肯动脑筋,房价是可以控制的。 “对高端房我要变本加厉地收税” 《经济参考报》:最近重庆的公租房模式是热点,将其和廉租屋、经适房比较一下吧。 黄奇帆: 公租房模式是涉及民生的重大改革。从五十年代到八十年代,中国计划经济搞公房的模式是失败的,搞得天下所有的干部和群众,都没有房子住;改革开放以后到九十年代开始搞土地批租,把公房都配置给市民,新的房屋都作为商品房,100%的走商品房市场化轨道。同样,100%的商品房配置也不合理。总有30%至40%的人买不起房,刚进城的农民工和刚毕业的大学生就是3000元/平方米的房子也是买不起的。真要让他们都买得起房,就不是市场化的房地产了。 政府好像也想到了一种方法,就去搞廉租屋。但廉租屋的享受人群是低保户,低保人群在任何一个城市里都只占3%至4%,也就是说廉租屋无法覆盖大部分人群。 90年代后期推出的经济适用房是一种保障性的产权房,这个房子买来以后,五年内不能卖。但恰恰就是这个房子发生了重大的利益冲突和灰色交易。所谓的经济适用房,就是土地划拨,不收配套费,也没有房产商的利润,交易过程也不收什么税。市场上5000元/平方米左右的商品房,差不多的经济适用房只要2500元/平方米。在房价日益高升的阶段,放五年,这房子就变1万元了,业主就可以卖了。再去补点地价,办点什么手续,简简单单就可以翻两番,涨四倍。低保户的低收入是民政部门管着的,作假比较困难。但一般意义上的低收入,谁来管?每个单位领导都可以帮着自己的部下开低收入证明,行人情。 我们这次提出一个模式,就是双轨制,30%至40%搞公租房,60%至70%搞商品房。那么,这个30%至40%的公租房,就可以把经济适用房和廉租屋统一起来,公租房、廉租屋、经适房三位一体。 如果不把住房制度形成双轨制,即使收物业税也摆不平。因为不管怎么说,发达国家都有相当比例的人群租房住。美国现在是65%的人买,35%的人租,新加坡也差不多是50%的人租房,50%的商品房。凭什么我们这么一个低收入人群的大国不呢?所以,保障房绝对不能搞私房的保障房,否则就是国家财富的无底洞。 《经济参考报》:我国的经适房模式正是引自国外。 黄奇帆: 你得看看人家怎么搞的?美国人的经济适用房有5招。第一,房子造在城郊结合部,在所谓弱一点的地段规划;第二,造房的开发商不能赚钱,只能赚基本的施工费;第三,卖给考核无误的低收入者;第四,也是最关键的一点,所有低收入群体买了这个房子,有一天不要的时候,只能卖给当时的新的低收入者。具体操作方式是,纽约的房产局回收以后,再转卖给当时的低收入者。这样就不能当商品房来炒作了;第五,这个过程中产生的所有交易费用都不会有什么税收,都作为低收入房自身的循环。也就是政府不会在这个房子系统里收税。这五条多清楚呀。也就是说我们一根筋的走向市场化,所谓的保障,要么保障得太少,要么保障得太乱,所以没有成功。4月,繁忙的公共租赁房聚居区鸳鸯片区工地一角。高露 《经济参考报》:那公租房模式重庆是怎么具体操作的? 黄奇帆: 我们就提出今后一共要造4000万平方米,这两三年里先造2000万平方米。重庆的公租房是面向低收入群体,但也不是最穷人的人,那些最穷的租廉租房的人,也和公租房住在同一个小区里,只是他的租金是按照廉租房的标准,一平方米一个月8毛钱,50平方米的房子一个月只要40块钱。公租房的家庭住这个50平方米,一般要500元/月。现在按市场的租金价格,一个50平方米的独套的公寓,可能要花1000元/月。比商品房的租金价格低,体现了公租房的优惠,但又比廉租房要多十倍。 公租房的人住了五年以后,如果想要有产权,也不要再交房租了,可以买下来。他买下来,就相当于买了经济适用房,而他本来已经在这里住了五年了,确实是低收入群体,政府也不用考核,想买就可以买。但是买了以后政府控制他不可以像经适房一样卖到市场上去,他只能卖给公租房管理局。公租房管理局回收以后还是公租房,否则的话,今天造了1000万平方米,几年以后,都变成商品房,几年以后,新的低收入人群又需要1000万平方米。事实上一个社会的低收入人群总归只有20%至30%,这个20%至30%是固定比例的。所以,大体上按照这个逻辑,搞出一个双轨制,这个双轨制的理想境界叫做低端有保障、中端有市场、高端有遏制,形成一个比较完善的住房管理体系。 《经济参考报》:您说到双轨制还得有60%至70%的商品房市场,这个市场怎么调控? 黄奇帆: 这个市场用税收杠杆控制。三句话:低端不收税、中端税收优惠、高端增加税务。 低端不收税的意思是比如公租房,土地是划拨的,没有出让金,造房子的时候不交配套费,整个施工过程不用交营业税、所得税和契税。造的房子也不能有利润,也不是房产商造的。即使有房子买卖,也不是商品房。在这样的背景下,没有税、没有利、没有费、没有金,要知道这四个一般占商品房成本40%至50%。事实上就使得公租房的成本比一般商品房低了50%,那相应的租金也自然可以低50%。 商品房呢,有这四个方面的费用,正常的该收就收,但是中等收入家庭还是应该给一些优惠。金融危机的时候,国家为了启动房产市场,就把契税降到了0 .5%。金融危机一过,扛过了危机,没理由大家再帮你了,政府就又收税了。所以重庆市政府就在3月份宣布,金融危机期间2008年、2009年所有老百姓自己住的第一套商品房,税收政策不变。这个叫中端有优惠。 高端房上我要变本加厉地收,同时我们建议国家收特别的房产税。我们做了一套方案,如果你这房子是200平方米,但是价格又相当于市场均价的3倍以上,我就收你1%的特别税。这是每年都要交的。你的房子今年是100万元要交1万元,你如果买了300万元的二手房,你就得交3万元。比均价高三倍,就收1%,高四倍就收1 .5%,高五倍,我就收2%。如果再高上去,就收5%。因为是年年要交,如果300万元的一套房子,2%就是6万元,然后300万元本身还要付利息,利息本身就是6%,所以就变成8%,然后还要付物业税,一套房子的物业税怎么着也得五六万元/年,这样一来,一年要10%以上。六七年时间,都能够再买一套房子了。对于炒房团来说,更大的问题在于,一套300万元的房子,六七年以后,别人就要花600万元买去,这600万元既要付利息,还要付2%的特别税,还要付物业税,别人一算就不买了,这就让房价炒不上去。 《经济参考报》:这个特别税的事很新颖,有什么具体进展么? 黄奇帆: 本质上就是物业税遏制高房价。现在物业税还没有收呢,老百姓就很有情绪。美国人是收物业税,但是美国不收出让金,也不收配套费。而我们的出让金和配套费占地方财政1/3,美国人的物业税也占美国州政府税的1/3。市场是平衡的。但是前面没有取消,后面又收,等于政府收2/3,老百姓能没有意见吗?国家可以先在重庆试点,那就是对高房价收税。我们把它叫做特别房产税,不一定叫物业税,但按物业税的收费每年来收。这么一来,群众的情绪会比较平和,因为没有打击到大部分人头上。炒高房价的动力也没有了。然后我们就把这套方案放到市委常委会、市政府常委会、市人大常委会上去讨论,大家都同意。给高端收税这件事,人大没有批我们就不能收,但只要他们批下来,我们立马就收。(记者 杨维成 刘亢 朱薇 施智梁) “政府不是贴钱搞公租房” 《经济参考报》:建公租房得牺牲土地出让金,这笔账重庆怎么算? 黄奇帆: 公租房是一个出租的概念。我们投2000亿元放在公租房里,相当于把2000亿元的人民币变成2000亿元的不动产。我们绝对不会把公租房造成100平方米、200平方米、300平方米的大房子,让低收入人群世世代代住里面,住得很开心。就是让他们住得不那么舒心,只有30平方米、50平方米,最多到70平方米、80平方米,然后你真正富裕了,就不想在这个房子里,就离开公租房。 在这个意义上,这2000亿元就是不折不扣的含金量很高的不动产。只要形成这个状况,就不会变成财政包袱,因为有租金作为现金流在回来,租金利息总比银行高两个点吧。 这就让我想起了金融危机期间启动内需来救市的事情。如果让我来出主意的话,不如拿1万亿元去造公租房,房产本身拉动经济,造起来后低收入人群也要装修,也要买家具,又一次拉动了消费。 至于你刚才问我土地出让金的事,我告诉你,建公租房地方政府不只牺牲土地出让金一项。比如说造2000万平方米,地方政府差不多可以得到600亿元的出让金。现在我们不要这600亿元,可能这个地动迁要花150亿元,我400多亿元的出让金就放弃了。另外2000万平方米,一平方米要交200多块钱的配套费,2000万平方米要交十年的配套费,我也不要了,所以我是500亿元都放弃了。然后我倒过来拿500亿元造2000多万平方米,我就需要500亿元。所以我一进一出相当于少收500亿元,支出500亿元,就是1000亿元。我这些公租房500亿元所形成的2000万平方米的房子,我每年收租金,这个租金每年有几十亿元收获,足以支撑我500亿元的贷款、保险费、信托费。而且在这个过程中,我不会坏账。假如15年以后,政府的这些房子收回来可以当商品房卖,我这500亿元可以变成1000亿元等于再翻一番。 《经济参考报》:房源筹集和建设资金来源是怎么样的呢? 黄奇帆: 公租房的房源主要通过新建、收购、改建等多种渠道。公租房建设资金主要通过政府注资、依靠商业银行贷款、公积金贷款、发行债券、房屋租售等方式筹集。 我们主城区三年完成工程建设总量1000万平方米的投资预算约为250亿元。今年开工建设的500万平方米的公共租赁住房,投资总额约125亿元,计划先期筹措并投入资金50亿元,经市政府研究,按以下方式筹措:(1)争取中央资金5亿元;(2)财政预算安排土地出让金收入5亿元;(3)通过住房公积金贷款20亿元;(4)争取政策性和商业性银行贷款20亿元。 《经济参考报》:重庆公租房的面积扩充有计划表么? 黄奇帆: 2000万平方米两三年之内就能建起来。我今年大概就能解决一百几十万人的住房问题,现在重庆主城区也就是500万人,能解决1/3。未来重庆到底还需要多少?我的想法是主城区变成1000万人的时候,我就造4000万平方米,这是根据市场来的。 《经济参考报》:公租房会形成新型都市贫民窟么? 黄奇帆:你得看我们的公租房放在哪儿。我们有一个规划图,就是一环到二环。我们有500平方公里的新城区,我们是搞了21个人口居住的集聚区,一个集聚区20多万人,21个就形成400多万人,400多万人总的是要买商品房,21个商品房的聚集区,那么这21个商品房的聚集区里,每个聚集区里就塞一个公租房,公租房比如100万平方米,商品房在这里面有500万平方米,这样500万平方米可以有20万人住着。那么公租房100万平方米可能只有3、4万人住着。公租房的人跟商品房的人在一个大的区域里,可能是不同楼盘,但是在一个方位里,就形成了混居,不造成不同收入人群的心理落差,不形成新的城市“贫民窟”。 “一个城市失去中产阶级是很大的损失。” 《经济参考报》:您觉得地方政府在控制房价上涨上应该有什么作为么? 黄奇帆: 重庆有一套管理方法,看三个指标。 第一、每年商品房的建设总量不能超过城市固定资产总投资的25%,但也不能太低,低了会显得供应不足,也会房地产城市发育不良。全中国只有重庆停留在刚性的25%上,其他地方总是高高低低,要么30%、40%、15%。 你找不到一个城市连续六七年城市固定资产总投资以2000亿元、4000亿元、6000亿元的速度递增,其房产投资很精确地压着25%的比例在递增。只有我们重庆是压着这根线的,今年城市固定资产总投资6500亿元了,我闭着眼睛跟你说我们的房产投资是1600亿元。 整个中国的市长、省长和城市管理专家从来没有想过要对这个坐标进行控制,而重庆在六年前就定了这么一个规定,要把这个指标控制在25%,多也不行,少也不行。你问我怎么控制?控制起来很方便。如果我发现这个月到30%了,房产投资大了,而房产商的各种项目开工是要批的,我就放他一个月两个月不批。然后如果发现投资小了,那么进来三分钟就出去,房产商从批到开工很快。批房地产项目我们是可以官僚主义的,房地产这个东西早两个月、晚两三个月没有关系,有时就压他几个月。这方面我们就是刚性的。 第二、每个城市最终规模人均居住面积不能超过30平方米,一个500万人的城市,地就批到1亿平方米;1000万人的城市,就造3亿平方米。供过于求,总量就得控制。 第三、地价不能卖得超过房子销售价的35%。如果一个地方的房价是1万元/平方米,那么这个楼面地价一般应该卖到3300元/平方米。如果卖上5000元/平方米、6000元/平方米、甚至1万元/平方米,那政府就有点唯利是图了。地价超过房价,面粉卖得比面包贵,很自然就把面包给炒上去了。不承认这条规律的政府就是狗屎政府。你们可以审查重庆政府批的任何一块地,我们的地价从来没有超过房价1/3。 一个重庆市民现在住的破房子是5000元/平方米,突然周边的土地卖到了1万元/平方米,那他当然会想到,1万元/平方米的地造出来的房子肯定是两万,既然新房子能够卖两万元,我的房子也涨到1万元。就这样二手房市场也炒高了。 所以只要动脑筋,比如说我做的任何事,政府是可以控制住房价的。 《经济参考报》:能详细说一下如何不让地价卖得超过房价的35%么? 黄奇帆: 其实政府一开始就会知道某个地块会涨得高,那就多拍几块地一起卖,比如我三块地一起卖,开发商如果把它炒得很高,他一下子拿出来的成本就非常高,就给他抬高了门槛。 另一方面如果政府想要把地卖高,可以把这里的前景规划弄得很漂亮,然后只拿一块地出来抛,这样就容易被众家开发商炒高,过了半年,我又拿旁边的地块再抛,这时又能炒高。 还有一招。在旧城改造的时候,政府绝对不能让房产商去拆这个房子。房产商去拆,房子成本会越拆越高,政府应该掏自己的钱去把这个危旧房拆了。政府不能只想着赚钱,他们还得考虑社会环境,香港现在一平方米几十万港币,很多有产阶层或者有识之士都跑到深圳或上海去买房了。一个城市失去中产阶级是很大的损失。 再有就是对高档房要收遏制性的物业税。高档房被我们3%甚至5%的特别房产税一收以后房价就炒不上去。 对高端商品住房的税收约束 为节约土地资源,限制高档住房数量,遏制房地产泡沫,重庆市设想:通过征收特别房产税,对高端住房房价和消费加以必要约束。征收的特别房产税收入,全部用于公共租赁住房建设和维护。重庆市与财政部税政司共商,特别房产税的政策设计是: (一)征收对象。方案一:凡城市独栋住房(别墅)或住房建筑面积超过200平方米,且评估价值达到上年主城区商品住房平均售价3倍以上住房的产权人。方案二:住房评估价值达到上年主城区商品住房市场平均售价3倍以上住房的产权人。 (二)计税办法。拟按评估价值的70%至80%计算。对评估值实施一定折扣后作计税依据,是国际通行的普遍做法。同时,计税时扣除120平方米基本住房建筑面积。 (三)税率。拟采取分档累进税率。方案一:(1)独栋住房建筑面积在300平方米以下的,税率为1%;300平方米至500平方米的,税率为1.5%;500平方米以上的,税率为2%。(2)建筑面积达到200平方米以上的住房,评估值在上年主城区商品住房市场平均售价3倍至4倍的,税率为1%;4倍至5倍的,税率为1.5%;5倍以上的,税率为2%。方案二:住房评估值在上年主城区商品住房市场平均售价3倍至4倍,税率为1%;4倍至5倍的,税率为1.5%;5倍以上的,税率为2%。 (经济参考报 杨维成 刘亢 朱薇 施智梁) 收起