热词2019：土拍规则升级，房企戴紧箍咒理性拿地，2020年“稳”了
房天下 2019-12-31 15:53
[摘要] 2019年接近尾声，全国土拍大战基本告一段落。上半年土地市场经历了短暂的回暖，土地价格及供应量都有明显的上升，各地针对这一现象进行土拍降温。
2019年的楼市，波澜壮阔，风诡云谲。政策指挥棒翩翩起舞，整个房地产行业的温度也随之上下起伏。时值年末，房天下盘点2019楼市年度热词，以数据为底，从事实出发，拨云见日，为你揭晓楼市真相！
2019年接近尾声，土拍大战基本告一段落。上半年土地市场经历了短暂的回暖，土地价格及供应量都有明显的上升，但从下半年开始，受拿地规则及金融政策的影响，土地市场由热转冷，房企在拿地及布局方面更加冷静、谨慎和理性。中央经济工作会议指出“要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”，由此可见，2020年土地市场仍然是以“稳”为主，土地供应节奏、房企拿地频率以及土地价格及成交溢价率都会保持相对“稳定”的趋势。
土拍规则升级，多地房企拿地戴上紧箍咒
上半年土地市场经历了短暂的回暖，土地价格及供应量都有明显的上升，各地针对这一现象进行土拍降温。主要体现在：
1、调整价格：下调限价、下调市场指导价、下调网上竞价、下调溢价率
合肥：土地热度极高的滨湖新区，在4月初时将限价下调，由原先的2655万元/亩下调至2280万元/亩，楼面价由2.2万元/㎡下调至1.71万元/㎡。4月底成交的滨湖区BH2019-05号和滨湖区BH2019-12号就已执行了该规则。
苏州：吴江区WJ-J-2019-014号地块，发布补充公告，将市场指导价下调了452元/㎡，网上竞价中止价格下调了1964元/㎡。
杭州：将主城区祥符东单元GS0806-R21-16地块、17地块和三塘单元XC0502-R21/B1/B2-52地块起始价和价进行调整，使得溢价率从之前的50%下降至30%封顶，封顶后转入“竞自持环节”。
2、达到限价后，竞自持、竞配建，全面考验房企资金实力和运营能力
广州：的地方，断供多年的天河区，今年首迎金融城板块土地开拍，各大开发商激烈竞争56轮之后，最终被合景泰富以37亿，45%的溢价率、自持55%的比例收入囊中，折合楼面价37465元/㎡。
福州：闽侯县闽侯2019-02号地块，达到价后竞配建（360㎡为起始面积），最终被厦门（楼盘）大堂房地产以价7.5亿配建1.94万㎡拿下，同时还需再建设6万㎡安置型商品房，按7239元/㎡平均价定向销售。
3、达到限价后，取消“价高者得”，摇号或转为竞终次报价
长沙：2017年8月出台新土拍规则，按不高于土地挂牌起始价的150%为土地交易限价，达到限价时，仍有两个或两个以上竞买人则停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者。
东莞：2018年6月，东莞修改土拍规则，引入最终报价，不再是价高者得，以竞买人的终次报价进行平均，谁最接近平均值，谁就获得地块。
4、限制拍地资格，关联公司不得报名竞买同一幅土地
上海：“临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块”出让方式调整为招标挂牌复合式打分制。如果资质符合的为三人或三人以下，地块采用挂牌方式出让，价高者得；资质符合的超过三个人，则地块采用招标方式出让。打分体系需要从开发商经济实力、技术资质、项目经验三大类、13个子项目进行评分，结合具体地块，对开发商的要求达到空前。
合肥：政策要求自2018年5月21日起，开发商在办理含有商品居住用途地块的竞买报名时，须提交其控制的子公司、控制其的母公司或其母公司控制的其他子公司、或其母公司控制的其他子公司控制的子公司等关联公司不参加同一宗地竞买的书面承诺。
常州、扬州：5月出让的部分地块均要求竞买人的购买资金为自由资金，不得为银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等资金。
5、提高预售申请条件，考验房企资金链实力
部分城市对土地转换为可售货量的最后关节进行限制，即要求现房销售，一些城市更将现房销售和限房价相结合。
苏州：在超过市场指导价5-10%之后就需要工程竣工后才可申请预售许可。
房企拿地侧重明显：一二线城市及周边成拿地主战场，中西部受关注
拿地规则升级后，房企不得不对拿地区域做战略性转移或侧重。数据显示，2019年1-11月，土地成交金额10城市累计成交13950亿元，同比增长16%，增速较1-10月下降4.7个百分点；规划建筑面积10城市成交31975万平方米，同比增长10%，增速较1-10月下降5.4个百分点。
数据监控的10家重点企业中，除碧桂园、中国恒大、新城控股外，其余7家企业在一二线的拿地面积占比均超过50%。其中，中海地产在一二线城市拿地面积占比达88%，龙湖集团占比80%，万科、融创中国、华润置地3家企业拿地面积占比均超60%。碧桂园、中国恒大、新城控股拿地结构以三四线为主，碧桂园在三四线拿地面积占比接近70%，中国恒大和新城控股分别为56%和57%。
1-11月，长三角城市群土地市场保持热度，10企业拿地金额共计3397亿元，位列首位；中西部受益于政策转移、人才引进等政策，经济发展提速，吸引房企争相进入，10企业拿地金额共计2641亿元；珠三角和环渤海以1715亿元和1521亿元分列第三、第四位。
钱紧政严，2020年土地市场“稳了”
从土地储备看，截至2019年10月底，代表房企土地储备均值为12625.5万平方米，2019年新增土储均值为2327.8万平方米。以2019年1-10月销售面积为基准来看，代表房企现有的土地储备可供企业未来5年销售，其中融创、新城、华润以及龙湖土地储备覆盖未来6年以上销售。
房企粮仓充足，对拿地更加谨慎和理性。再加上资本市场环境走弱，房企融资成本高，为了保证运营，房企必定要考虑资金周转成本，拿地方面更加慎重。
土地政策方面，租赁、养老成为今年新的关键词，土地供应类型更加多样化。再加上文章开头我们提到，中央经济工作会议再度强调稳地价，打击违法违规行为。
在这样钱紧政严的情况下，2020年土地市场“稳”了。
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