四川广汉天府大市场售后包租“陷阱”上万业主损失或达50亿元

四川省广汉市素有“成都北大门”之称，这座因“三星堆遗址”而名扬海内外的城市，以鸭子河为界分新老城区，老城区在河南岸，新城区在河北岸。

驾车穿过横跨鸭子河的金雁湖大桥，一路向东北方向行进，在成绵高速与北京大道交会处，就可以看到多年前名噪一时、宣传广告遍布四川省的天府大市场。天府大市场以北京大道为中轴，分为南北两区，一面自称为天府国际农产品中心，一面是北新国际机械城。

根据天府大市场的官方介绍，其占地面积超过60万平方米，建筑面积达到100万平方米。这个四川省以及德阳市、广汉市各级领导频频现身考察调研的“四川省重点项目”，而今成了众多业主们的伤心地。

中国房地产报记者调查发现，天府大市场项目目前严重拖欠业主们的租金。该项目共涉及受害业主人数在万人以上，据记者保守估计，受害业主的购房款加上拖欠的租金，损失总金额超过了50亿元。

在天府大市场项目长达数年的招商过程中，常以政府背景作为其卖点，此外，该项目开发商也是劣迹斑斑，法定代表人刘某成甚至是2003年原上市企业ST长控重组合同诈骗案犯罪嫌疑人之一。

而广汉市政府各相关部门，在项目前期启动考察、开发商资质审核、宣传内容监管的各个阶段全程缺位，直至项目拖欠租金继而引发大量业主维权危机。

承诺售后包租、返租

满头的汗珠、戴着一顶老式的遮阳帽，右手拎着一个装满了文件的花色布袋，6月15日中午，记者在天府大市场见到了行色匆匆的李蓉。李蓉是雅安人，她和邻居刘安一大早从雅安驱车几百公里来到广汉天府大市场，他们都是天府大市场北区北新机械城的商铺业主。

记者在现场看到，北区的商铺分布按照A-E的排列，除A栋外，其他字母均为两栋，用数字1和2进行区分。

李蓉一边向记者指出她在某栋三层购买商铺的“大概”位置，一边告诉记者：“我是雅安人，娃娃在成都读大学，周末就来成都陪娃娃。2014年看到锦江区百扬大厦在做宣传、卖商铺，（宣传）说是四川重点项目、政府牵头、民生工程，当时卖的特别火爆。我主要觉得政府项目肯定可以，就买了两个铺子，打算以后给儿子买房用租金贴补房贷。哪晓得被坑惨了，现在本金都打水漂了。”

据李蓉回忆，在2014年购买商铺时，她买的两个商铺都在三层，购买时销售人员都是承诺只需要付49％总价的房款，剩下的51％房款可以用六年租金的形式抵付。相当于一半的价格拥有商铺，六年后就可以收取租金盈利。

当时她觉得划算，就拿出多年积蓄购买了两个分别为18.84平方米和17.37平方米的铺位，付了25.4万元。

在购买商铺六年后的2020年，李蓉与四川大广资产管理有限公司广汉分公司（以下简称“大广资管公司”）签订了《委托经营管理协议》和《房屋租赁合同》，委托时间为四十年，租赁年限为三年。

根据李蓉向记者提供的《房屋租赁合同》，大广资管公司还向她作出了商铺升值承诺。在该合同的第三款中明确：2020年的每平方米每月租金22元，2021年每平方米每月租金则为33元，每平方米月租金上浮比例达到了50％。

但两年多过去了，李蓉根本没收到一分钱租金。

与李蓉同行的刘安，是李蓉的邻居，他购买了三个商铺，几十万元“老本”投进去，也是颗粒无收。

刘安提供的当时销售人员填写的商铺计价表写明，刘安购买的一层某商铺，单价每平方米20300元，建筑面积为25.64平方米，总价520289元，减去“周年庆”活动和其他优惠后，总价款为499883元。在租金支付标准中，写明前三年每年39990元，后三年每年收入44989元，六年租金正好抵扣51％的总价。刘安只需要支付244943元。

随着项目返租承诺成为泡影，和老伴等着六年后开始收租金的刘安，也傻了眼。

更离谱的是，据李蓉和刘安告诉记者，事实上天府大市场北区根本不是购买时宣传的独立商铺，而是大厂房、大车库，无门无窗不通水电的“格子铺”。李蓉和刘安在现场找不到自己的铺面，真金白银购买的铺面只是图纸中的一个数字而已。

记者在李蓉和刘安的指引下，几经辗转，才找到她购买的所谓“商铺”：灰尘遍布的水泥地面上，切割出了一个个方形格子，格子上印有的数字，就是当初李蓉和刘安等业主购买的“独立商铺”。

“天府大市场北区的业主基本都是这样的情况”，李蓉粗略查看手机告诉记者“我们现在的维权群有七八个，上千人吧。还有很多老人不会用智能手机，都没进群。”

“我们这边（北区）还不算多的，冷链（南区）那边更多。”李蓉告诉记者。

在李蓉的引荐下，记者约访到天府大市场南区天府国际农产品中心的一位业主赵明。赵明和记者来到天府国际农产品中心A2栋附近的一条巷道，他指着高处的某个卷帘门说，“我买的铺子就在那附近，现在电梯已经封住了，上不去。”

赵明告诉记者，虽然他是广汉本地人士，但是他很少前往新城区。还是早些年，有销售人员在他家小区里宣传天府大市场，他购买时，销售人员承诺全款购买六年后，会用五年的时间返还购买费用。

直到去年春节期间，他途径天府大市场，看到大量业主聚集在南区大门口维权，才意识到出问题了。“现在这边根本就不是什么交易中心，基本就变成个大仓库了。商家自持的部分都是最好的冷链仓库，我们业主散户的铺子现在来看基本就是打水漂了”。

记者梳理广汉房产网上天府大市场商铺的出售信息发现，南区目前已经出售的商铺为13009套，北区10956套商铺已经全部售罄。

根据李蓉、刘安以及赵明提供合同显示的北区不同楼层价格以及他们获知的其他业主价格，可以估算出天府大市场北区商铺平均在每平方米10000元左右；另据赵明及部分南区业主提供的合同信息，南区商铺价格一层为每平方米20000元以上，二层、三层的平均价格分别为每平方米7000元和6000元，南区均价约为每平方米11000元。

此外，据多位业主交叉信息佐证，南北区商铺每个铺位使用面积加公摊面积，合计单铺面积均超过了15平方米。综合上述情况，南北区以单铺15平方米为基数，记者保守测算，南区11000元每平方米的价格，销售登记的13009套，合计约21.46亿元，北区按照49％的付款比例，均价约为10000元，已售备案登记10956套，约合16.43亿元。外加六年租金抵扣，以及实际需要返租的部分，保守估计损失总金额超过50亿元。

四川成都某律所律师告诉中国房地产报记者，这种承诺包租返租，并且承诺了铺位升值的情况，即便与第三方公司签订资管协议，也是售后包租行为无疑。

天府大市场的宣传迷雾

记者在实地调查中，与业主们的感受一样，天府大市场南北区随处可见的大型广告牌和标语牌，确实给人以政府背书、政策扶持、重点项目的错觉。

在天府大市场南区，天府国际农产品中心盛名之下其实难副，A1和A2两栋建筑一层的临街商铺，超过9成大门紧闭，A1主楼通往二层的扶梯已经被完全封住，二楼视野内的商铺全部关闭。

直到园区内的冷链仓库，才偶有几辆货车前来装卸货物，整个园区非常萧条。沿着A1栋入口望去，两侧商铺也卷帘门紧闭。

园区临街一侧矗立多个大型红底的标语牌，所有标语牌右上角均标着“国家产业发展基金支持项目”“四川省服务业‘三百工程’重大项目”以及被黑色喷漆遮盖的“四川省重点项目”。

进入营销中心大厅，只有一名保安人员在内。大厅正中央沙盘后墙上，写着“中华人民共和国农业农村部定点市场”几个大字。

在A2栋底商，曾经被当地媒体多次报道的，德阳广汉两级市委领导考察过的数字乡村运营支持中心，早已没了往日喧嚣，只有几名工作人员在岗，工作人员告诉记者，随着京东惠民小站离开园区，目前中心主要就是在拼多多等平台售卖一些特产。

在A2楼左侧的天府大市场客户服务中心，记者仅看到两名工作人员，面对记者的咨询，工作人员只是指着墙上的二维码让记者关注公众号。记者扫码关注“天府大市场”公众号发现，截至6月14日，其官方最新的消息还是“五一”劳动节快乐的祝福信息。

而在马路另一侧的天府大市场北区，“奇景”“四川省重大产业项目”“9＋N西部战略”等标语随处可见。不过现场工作人员告诉记者，北区前面的广场基本成了二手车销售“一条龙”集散地，而这片集散地对外还要称呼为“西南国际汽车城”。

至于另一侧的平行进口车展销中心，周边工作人员称“从来没见过汽车展销活动”。而客户服务中心工作人员则以刚来、不清楚为由，拒绝回答记者的任何问题。

园区内第二排李蓉等人所在商铺附近，有大量的建筑空置。侧面三楼的北新机械城餐厅则是桌椅散乱，顶棚甚至都没有装修，看起来未开张就倒闭了。

但是在“宣传战线”，天府大市场就是另外一番场景。记者拿到的北新国际机械城宣传手册中，详细描述了北新国际机械城成为四川省重点项目和四川省重大产业项目的由来：据《四川省人民政府关于切实做好2013年投资和重点项目推进工作的意见》【川府发（2013年）5号】，北新国际机械城被确定为2013年度四川省重点项目、四川省重大产业项目。

项目简介称，北新国际机械城还是广汉市2013年度重点服务业项目，广汉市2013年度重点招商引资项目，成德绵工业制造业的商贸物流重点工程，项目集采购中心、仓储物流中心、B2B电子商务中心、会展中心、政务中心于一城。“立足成德绵，辐射西部，谋略全球”。

不止于此，2016年，天府国际农产品中心再传“喜报”，称获得中央财政“冷链物流项目”专项补助金1100万元。据记者调查，这一金额是只有A级项目才能拿到的补助金额。

手册中还有大量配图四川省市级领导调研的场景，进一步加深了对业主的冲击。

彼时，天府大市场的宣传团队遍布四川省内，宣传也覆盖了各类媒体。成都某知名都市类报纸，前后大量篇幅报道天府大市场，字里行间饱含赞誉之情，对于商业前景大加赞赏。

各种“高大上”的头衔和荣誉，政府背书扶持和多渠道的宣传，让天府大市场在最初的几年成为风靡四川的商业标的，直至东窗事发。

地方政府监管缺位

随着租金拖欠问题的进一步扩大，众多业主开始了长达数年的维权之路。

2022年3月，针对众多业主维权的情况，广汉市商务和经济合作局（以下简称“广汉商务经合局”）、广汉市市场监督管理局、广汉市住房和城乡建设局（以下简称“广汉市住建局”）、广汉市自然资源局在广汉市信访机构的组织下成立专案组，与业主们召开了第一次沟通会。

据知情人士向记者提供的材料，沟通会上，当时部分业主签名就有接近20页。

不过在沟通会后，业主认为专案组的回复不尽如人意。

专案组在回复中称，针对涉及虚假宣传的问题，天府大市场系自愿申报重点项目并通过，依据农业农村部2018年11月21日发布的《农业农村部关于定点市场清查和认定结果的通报》，天府大市场确实在名单之内。

回复函件中还表示，项目审批规划符合城市总体规划要求，售后返租是开发商销售商品房后，购房者与第三方资产管理公司签订的合同，属于正常商业行为。至于退款退房等要求，建议通过司法诉讼途径解决。

记者查询发现，包括问政四川网站和其他投诉网站，关于天府大市场的相关问题，也是同样的官方回复。据李蓉介绍，这样的沟通会，在2022年还开过一次，但是依旧没有实质性的进展。

在采访过程中，还让业主们不满的是，在这么长的时间跨度内，天府大市场用政府的招牌兜售商铺，相关部门没有管理，租金暴雷之后，相关部门又急于撇清关系。

业主购买的商铺，实际上就是地面上带数字的一块水泥格子。

开发商曾涉合同诈骗案

天府大市场在项目的量级、资金量等方面都“高大上”，应当对开发商的准入和审核慎之又慎，为何会选中背景并不“光彩”的四川北新弘大置业集团有限公司（以下简称“北新置业”）和四川北新达亿投资有限公司（以下简称“北新投资”），让人颇为费解。

记者从知情人处了解，北新置业与北新投资系同一开发商，均属于邦定企业集团。

据企查查及公开资料显示，北新投资法定代表人刘某成系四川北新大弘集团董事长兼总裁，成都邦定投资有限责任公司实际控制人周某，以及与前述大量业主签订“包租”合同的第三方资产管理公司大广资管公司的法定代表人徐某安，几人分别在多家公司内交叉任职。

6月22日，记者以投资人身份致电北新投资和成都邦定投资有限责任公司，公司内部人员告知记者，周某与刘某成系亲属关系。北新置业、北新投资与大广资管公司的备案电话为同一号码。

根据李蓉与刘安等业主向记者提供的与专案组第二次沟通会录音显示，开发商方面负责招商的人员易某称，“大广资管公司就是北新大弘自己的公司”。

记者查询企查查发现，易某系北新置业高级管理人员之一，在2021年5月下旬北新置业新一轮调整中退出北新置业公司。

值得注意的是，刘某成系2003年原上市企业ST长控重组合同诈骗案犯罪嫌疑人之一。

2003年11月25日，四川长江包装控股股份有限公司发布重大事项公告，公告称，2003年10月24日四川省成都市中级人民法院对公司原重组单位四川泰港实业（集团）有限公司（以下简称“四川泰港”）及刘某成、汤某海等涉嫌犯合同诈骗罪进行了一审判决，详见2003年10月28日《上海证券报》。2003年11月18日四川省高级人民法院对公司原重组单位四川泰港及刘某成、汤某海等涉嫌犯合同诈骗罪进行了维持原判的终审裁定。

记者梳理当年的媒体报道发现，刘某成因此案件被判处有期徒刑15年。根据百度词条，2010年9月至2013年12月，在成都邦定投资集团、四川北新大弘置业有限公司任总经理、董事长。至于刘某成是否提前完成服刑还是有其他原因，记者不得而知。

截至发稿，记者从李蓉等业主处获得的最新消息是，第三轮沟通会或将开始。

而对于广汉市政府相关部门，在其招商引资过程中，对于开发商的资质审核标准是如何执行的？有过合同诈骗犯罪行为的开发商开发省重点项目是否妥当？记者分别致电广汉市政府办公室、广汉商务经合局、广汉市住建局请求采访。

广汉市政府办公室以不符合采访流程为由拒接了采访，广汉商务经合局电话始终无法打通，广汉市住建工作人员则表示，“（刘某成此前合同诈骗一案）是公开的信息，是曾经有这样的问题。”

“只要他的企业合理合法，就可以投资，至于顾虑，这不是我思考的问题，我回答不了。”该人员补充道。

6月23日，记者收到受访者提供的最新消息，广汉市公安局在回复部分业主的信访答复意见书中写明，广汉市目前已经成立北新专班，广汉市公安局已于今年4月2日对北新投资立案侦查。