物管行业正从“卖方市场”向“买方市场”过渡，未来仍具备高潜力
华夏时报 2024-09-18 09:24
[摘要] 房地产行情虽然低迷，但是市场对好房子、好服务的探讨仍在继续。近年来，人们对物业服务的认知发生显著变化，越来越多的人不再对物业服务漠不关心，逐渐认识到物业服务的价值，呼唤和追求质价相符的物业服务。
房地产行情虽然低迷，但是市场对好房子、好服务的探讨仍在继续。近年来，人们对物业服务的认知发生显著变化，越来越多的人不再对物业服务漠不关心，逐渐认识到物业服务的价值，呼唤和追求质价相符的物业服务。
2024年物管企业在颇具挑战的市场环境中保持规模和收入较为稳健的增长。不过，物管行业的增速已经放缓，企业盈利正在挤出水分。中指研究院发布研究报告指出，物业管理行业处于从“卖方市场”向“买方市场”过渡的重要阶段，客户和业主的话语权和选择权越发突出。2024上半年，物管行业的毛利率和净利率水平在地产建筑业下属的8个细分领域中，排名第四和第一名，属于地产建筑业中的高潜力、高增长赛道。
行业逆势发展，但增速已回落
今年以来，住建部多次提及“好房子”，2024年8月23日，住建部部长倪虹公开表示，从我国城镇化发展进程看，从人民群众对好房子的新期待看，房地产市场还是有很大潜力和空间。
2024年9月13日，在由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办的“2024中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第二十一届中国房地产品牌发展论坛”上，中指研究院物业研究项目负责人牛晓娟表示，从好社区到好城区，再到好房子，其实最核心的还是好服务。
《华夏时报》记者注意到，人们对房子的期待，已不仅仅局限于购置房产。不同于房地产整体行情的低迷，近年来物业行业的发展相对稳健，实现了逆势增长。据中指研究院监测数据，2024年全国性物业服务领先品牌企业品牌价值均值为121.45亿元，同比增长3.78%；区域性物业服务品牌企业品牌价值均值为19.42亿元，同比增长2.16%。
上半年，多家物管企业业绩表现平稳，保持盈利。其中，碧桂园服务2024年上半年实现营收210.5亿元，净利润14.4亿元；越秀服务2024年上半年营收19.6亿元，净利润2.78亿元；滨江服务营收16.5亿元，净利润2.65亿元。
不过，物业行业的发展速度已经有所放缓。据监测，2024年上半年，65家上市物企营收同比增长4.7%，增速较去年同期下滑6.1个百分点。
物业服务企业增速的回落原因是多方面的。牛晓娟在会上分析指出，物业行业增速回落是因为很多的企业主动放弃了亏损的和生存困难的项目；增值服务的开展目前还没有显著的突破，包括资本市场方面的助力也非常有限；房企等关联方的影响导致了盈利能力的下降，包括利润率水平的下行，也会对物业品牌价值有一定的拖累。
当前市场环境下，房企的品牌价值日渐分化。中国房地产创新研究组研究项目负责人、中指研究院企业研究总监刘水对《华夏时报》记者表示，行业在持续地调整，房地产企业受需求疲软、房价进一步下降、市场竞争加剧等影响，销售持续下降，品牌价值效应显现。
向“买方市场”过渡，未来具备高潜力
人们对物业服务的认知正在发生变化。越来越多的人不再对物业服务漠不关心，呼唤和追求质价相符的物业服务。近期，重庆、银川等城市启动了新的物业服务收费管理办法，大量小区业主据此要求降低物业费，“物业降费潮”被掀起。
2024年9月13日，中指研究院向《华夏时报》记者提供的《2024中国房地产品牌价值研究报告》指出，物业管理行业处于从“卖方市场”向“买方市场”过渡的重要阶段，客户和业主的话语权和选择权越发突出，通过“高质低价”或“同质低价”的竞争策略，快速占领市场。但从长远来看，质价相符更有助于行业真正实现健康发展。
北京金诉律师事务所主任王玉臣律师曾向《华夏时报》记者指出，在符合法律规定的前提下，合理的物业收费标准需要在业主需求与服务水平，业主付费能力与公司利益保障之间寻求平衡，从而可以在满足小区管理所需与保障公司盈利之间形成良性循环，促使物业服务市场的长远发展。
虽然面临多方的压力，物业行业的发展潜力仍被看好。中指研究院分析认为，2024上半年，物业服务及管理行业的毛利率和净利率水平整体处于中下水平，但是在地产建筑业下属的8个细分领域中，物业服务及管理的毛利率和净利率水平分别排名第四和第一名。因此，物业管理及服务属于地产建筑业中的高潜力、高增长赛道，未来仍有广阔发展空间。
对于当前时代背景和行业大环境下的物业发展，中指研究院方面分析指出，2024年，物业服务市场重心由追求规模扩张转向存量优化，同时企业被赋予了更高的期望与责任。这需要企业能够更加灵活地应对市场波动和关联方的负面影响，进而夯实市场竞争力，实现业绩的稳定增长和品牌价值提升。
具体而言，在行业整体发展速度趋缓的背景下，国资背景品牌企业的品牌价值展现出了更显著的成长性和对抗市场下行的韧性。中指研究院监测数据显示，2022—2024年，以地方性国有企业和中央国有企业为代表的国资背景品牌企业，其品牌价值均值年均复合增速分别为12.14%和12.33%，是同期民营企业品牌价值年均复合增速的3倍左右。今年，中央国有企业的品牌价值均值首次突破200亿元，达到200.59亿元，保持着高基数下品牌价值的稳定增长。
另外，值得留意的是，目前物管行业仍处于资本市场价值重估阶段，企业股价波动下行，市盈率低位徘徊，独立性、分红和治理能力仍是资本市场对物业企业的核心关切。中指监测数据显示，截至8月28日，港股上市物业企业总市值约为1774亿元，较年初下滑约16.2%，市盈率均值下探至8.9倍；企业股价均值下降至不足3.6元，较年初低位继续缩水10.9%。
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