格力电器不进入房地产行业真的是因为「房地产行业赚钱太多、太快,很容易就让人将吃苦、奉献的精神丢掉吗」?

第一次被邀很激动，感谢邀请关于格力有没有进入地产行业前面的朋友已经告诉的很明确了，现在我只针对「房地产行业赚钱太多、太快，很容易就让人将吃苦、奉献的精神丢掉」来谈谈我个人的看法。首先声明这只是我个人的看法，我只是一只刚毕业没多久并从事房地产报建行业里的一只菜鸟，所以个人观点不代表所有房地产行业的动向和走势，希望有大神在我说错的时候适时指点，但别指指点点。房地产行业确实很赚钱，但现在我觉得房地产行业真正挣钱的只有品牌大，品牌效应良好的一些巨头或者打造出居住品质一流并且价格非常适中的企业，因为这些巨头企业依托强大的品牌号召力，优秀的品牌吸引力和相对低廉的价格、优秀的居住品质能够迅速在开盘之后以最短的时间清完盘并回收资金。众所周知房地产行业的资金几乎没有他们自身多少钱，大多都靠融资来完成所需资金的，现在的融资成本其实上涨的很厉害的，光靠银行贷款根本满足不了项目对资金的所需，所以你懂得。下面我举个我看到过的例子，这个例子里的成本非常保守，除了一些固定税费外其他弹性大的支出再递增10%之后也显得很保守。我们假设有这么一个楼盘：位置郑州北部三四环之间的中等质量地块，这个区域的地价一般实际价格要在500万以上，我们假设700万一亩吧。过了北三环，刚拍的地王们都在1200万以上，这个价格应该是比较保守的。假设指标：占地100亩，容积率3.5，总建面23.33万㎡，商业面积1.33万㎡。假设物业形态：本文考虑纯住宅加一点点底商，暂不考虑写字楼、酒店、地下车位。对地下车位本处作一简单说明，目前地下一层车位考虑到成本和目前郑州的售价，开发商是赚了不太多钱的，如果建成地下二层的话，那就更不赚钱了，本案暂不考虑地下车位的建设费用和销售收入。由于不考虑地下建筑面积，在各项以建筑面积（地下面积不计容，但在设计费，各类评估费等计算上仍包含该面积）为基础的数据上略有误差，考虑忽略。小区档次：中高端绿化水平：中高端单位：价格单位：万元；面积单位：㎡或者万㎡。项目基本指标：我们暂时假设容积率是3.5.如果再低，估计就不好做了。在这个区域，3.5的容积率也是主流值。土地费用：如果本区域出地块，正常市场招拍挂，这个价格也是比较保守了。前期费用：其实项目前期费用很低，主要是170元/㎡的城市大配套费用过高。拉高了整体费用。建安费用：4.9个亿盖23万㎡，单位造价2000出头，这个数字也是十分保守的。事实上会高于这个。配套工程费：财务费用：假设该项目拿地后9个月后开盘，开盘1个季度卖光，并顺利回款。则考虑72800万（土地款）+15000万（部分工程款）+5000万（其他）则至少需要10个亿融资。使用周期为一年，按12%利率计算。则财务费用为12000万计，这个也算比较低的。管理费（全周期）：除土地外物业发展成本2%，约1000万计。不可预见费：除土地外物业发展成本2%，以1000万计。管理费及不可预见费用在这里算的都是比较保守的。以上项目合计花费已经为：72800万+5790万+49876万+3500万+14000万=145966万元我们假设目前其售价为：住宅：报价9500元/㎡，优惠后9000元/㎡。（3.5的容积率，在本区域售价略为乐观）商业售价：18000元/㎡。则住宅供给销售收入9000*220000=198000万元。商业销售收入18000元*13333=24000万元。则项目总计销售收入222000万元。项目销售收入共计22.2亿元。则根据销售收入：我们可以得到营业税：14430万元。土地增值税：5550万元。综上所述：简而言之：这个项目开发商一共投资17个亿，最后赚了3.8个亿。成本利润率22%，这个数字在开发商里面是很不错的成绩了。据我们所知，建业项目利润底限是17.5%。只要能满足这个比例，就可以干。由于本文是静态经济账，实际情况，还要低于这个值，开发商不可能开盘一下就卖光，稀稀拉拉卖个2年，多卖一年，财务费用多1.2亿，管理费用等等，如果拖个2年卖完，就不赚钱了。所以，其实开发商最大的敌人不是客户，客户是开发商的战友，开发商最大的敌人是时间，比任何一类企业都需要时间。系列文章到此已经接近尾声，那么我们回到主题：我们的购房款到底去了哪里？见下表：再归纳：如下图22%的利润点到不算高，别说和眼镜、药品、化妆品不能比，就连街上卖得馒头都不能比。但由于基数巨大，造成了房地产的高利润。由于刚需太大，现在开发商的日子还是挺好过的。可是，随着时代的发展，我们也不必去羡慕开发商的高利润，痛苦的拿地过程，艰辛的开发过程，巨大的资金成本，再加上冒着弄不好就滞销的风险，只要开发商能有良心我们就能更多的理解。显示全部 收起