《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”；《房地产管理法》第三十八条所规定的不得转让的房地产中，也包括了“未依法登记领取权属证书的”这一项。因此，在绝大部分情况下，未办理初始登记(如果顾名思义，初始登记应是最初的、原始的登记，原《城市房屋权属登记管理办法》对初始登记的定义是对“新建的房屋”和“集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋”所进 展开
《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”；《房地产管理法》第三十八条所规定的不得转让的房地产中，也包括了“未依法登记领取权属证书的”这一项。因此，在绝大部分情况下，未办理初始登记(如果顾名思义，初始登记应是最初的、原始的登记，原《城市房屋权属登记管理办法》对初始登记的定义是对“新建的房屋”和“集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋”所进行的登记；《房屋登记办法》并未对初始登记进行定义，但是在第三十条有“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的”这一规定)的房产，不能为之办理转移登记。但是，由于一些特殊的情况，未办理初始登记便进行的转移登记，并不是必然无效。 《物权法》第九条在规定“未经登记，不发生效力”时，同时规定了“但法律另有规定的除外”。《物权法》第二十八、二十九和第三十条所规定的几种情况就属于法律另有规定。按这三条规定取得的房屋所有权，并不一定能办理初始登记。如：甲某有一房屋系自己建造，但未办理初始登记，而后由于经济纠纷，人民法院将该房屋裁定归乙某抵偿债务，按《物权法》第二十八条的规定，乙某即或不办转移登记，就已经取得了所有权；但乙某要办理转移登记是以法院的法律文书或作为登记的原因文件，而不能以甲某是否办理了初始登记为条件。再如，继承被继承人未经初始登记的房屋也是如此：被继承人自建的房屋，至继承开始时尚未办理初始登记，但这并不影响被继承人生前对该房屋拥有所有权，按《物权法》第二十九条的规定，继承人即使不办理转移登记，也已经取得了所有权。如果要求当事人先办理初始登记，则因为一是建房人已不存在，无法提起登记申请；二是被继承人已经死亡，不能再作为所有权的权利主体，因而应按《物权法》第二十九条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”这一规定，由继承人凭建房的相关手续和继承关系公证文书办理。 按《物权法》第二十八条至第三十条规定取得房屋所有权的，直接依据法律的规定所取得的房屋所有权，在处分时，应当按该法第三十一条的规定，先办理权属登记，否则该处分行为不发生物权效力。 收起
