买房的面积怎么算的?包括外墙的面积吗?

【商品房建筑面积】由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有的权力，承担责任。【套内建筑面积】是指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。【套内使用面积】为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、橱柜等空间面积的总和。2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。4）内墙面装饰厚度计入使用面积。【套内墙体面积】是指商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。各套之间的分隔墙、套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共有墙。套内自有墙体按水平投影全部计入套内墙体面积。【分摊的共有建筑面积】是套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积。共有建筑面积分摊系数是整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套套内建筑面积之和的比值。应分摊的共有建筑面积包括：1）电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、公共地下室、值班警卫室，以及为整栋房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。2）套（单元）与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）按一定原则计入共有建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。 收起

商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则第一条 根据国家有关技术标准， 制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）。第二条 本规则适用于商品房的销售和产权登记。第三条 商品房销售以建筑面积为面积计算单位。 建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。第四条 商品房整栋销售， 商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积扣除）。第五条 商品房按"套"或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积第六条 套内建筑面积由以下三部分组成：１、套（单元）内的使用面积；２、套内墙体面积；３、阳台建筑面积。第七条 套内建筑面积各部分的计算原则如下：１、套（单元）内的使用面积住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算。其他建筑。按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。２、套内墙体面积商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共有墙及非共用墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体面积。３、阳台建筑面积按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。４、套内建筑面积的计算公为：套内建筑面积套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积第八条 公用建筑面积由以下两部分组成：１、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；２、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。第九条 公用建筑面积计算原则凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。第十条 公用建筑面积分摊系数计算将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和第十一条 公用建筑面积分摊计算各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数＊套内建筑面积。第十二条 其他房屋的买卖和房地产权属登记，可参照本规则执行。第十三条 本规则由建设部解释。第十四条 本规则自１９９５年１２月１日起施行。 收起

【商品房建筑面积】由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有的权力，承担责任。【套内建筑面积】是指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。【套内使用面积】为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、橱柜等空间面积的总和。2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。4）内墙面装饰厚度计入使用面积。【套内墙体面积】是指商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。各套之间的分隔墙、套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共有墙。套内自有墙体按水平投影全部计入套内墙体面积。【分摊的共有建筑面积】是套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积。共有建筑面积分摊系数是整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套套内建筑面积之和的比值。应分摊的共有建筑面积包括：1）电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、公共地下室、值班警卫室，以及为整栋房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。2）套（单元）与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）按一定原则计入共有建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。 收起