美国典型城市房价分析
房天下 2013-06-05 18:05
[摘要] 作为一个超级大国，美国的不同地区、城市各具特色，房地产市场呈现不同的发展规律，房价也不同。东部代表纽约是高房价、高租房率的世界城市，西部代表洛杉矶投资需求导致高房价，中部代表芝加哥是房价稳定的重工业城市。
西部代表洛杉矶：投资需求导致高房价
洛杉矶房地产市场吸引了大量投资者的目光，房价水平高。洛杉矶气候宜人，是世界的文化、科学、技术、国际贸易和高等教育中心之一，还拥有世界知名的各种专业与文化领域机构，在大众娱乐——诸如电影、电视、音乐产业方面，洛杉矶具有很强国际声誉和全球地位，闻名世界的好莱坞就位于该市。这些特点使得洛杉矶房地产市场吸引了来自美国和世界上其他地区的大量投资者。如著名的比弗利山庄（Beverly Hills），有“全世界最尊贵住宅区”称号，充斥着大量百万豪宅，是洛杉矶市内最有名的城中城。这里有着全球档的商业街，也云集了好莱坞影星们的众多豪宅，同样还是世界影坛的圣地。
图：2002至今洛杉矶县近十年住宅成交中位数(同期美国新房成交中位数为22.06万美元/套)
资料来源：Zillow，中指研究院整理分析
洛杉矶地区房价泡沫明显，自2007年经济危机后跌幅较大。根据凯斯-席勒房价指数，洛杉矶地区的房价指数在2006年时达到高点276.3点，之后金融危机爆发，2009年5月，当地房价指数仅为160.1点，下降41%。而同期纽约、芝加哥的房价指数下降均不及30%。二十大城市群复合指数下降33%。
表：大洛杉矶地区与其他大城市群房价指数对比
资料来源：S&P，中指研究院整理分析
洛杉矶是多中心、扩散型城市。这种独特的城市分布特点带动了住宅市场的扩散。其发展轨迹与交通的发展密切相关，主要分为3个阶段。
>铁路促进工业的发展，使得人口大量涌入，房地产业兴旺
1878 年以前，洛杉矶因被群山、沙漠和太平洋包围，交通十分闭塞。到19世纪末期，3条铁路线的开通使得洛杉矶的人口剧增，1880年到1900年期间，洛杉矶市的人口增加了9倍以上。铁路促进了工业的发展以及房地产业的兴旺。三家铁路公司的竞争导致火车票价的下降，从而鼓励更多的人乘火车进行上下班通勤。
>有轨电车的发展，使人口向郊区扩散
城市内部有轨电车的发展，使得居民的出行距离增加，中产阶级和富人开始向当时的郊区开始迁移，这时的郊区成为所谓的“卧室社区”(Bedroom Community)，只有居住功能，而没有商业、就业和娱乐功能。城市交通既促进了洛杉矶城市化的进程，又使得市中心的人口向郊区扩散，从而带动住宅市场在郊区的快速发展。
>汽车的普及对洛杉矶城市扩散起到决定性作用
1920年代汽车发明并且逐渐进入普通家庭，1950年代开始的高速公路建设又大大地加快了郊区化的进程。高速公路建设和小汽车的广泛应用使得洛杉矶县绝大多数居民以车代步，产生了所谓的汽车文化。由于计算机通讯技术的进步，除了那些必须见面的行业需要市中心的可达性以外，其他的行业不再需要位于市中心。许多大公司都搬到了郊区，逐步形成了洛杉矶的多中心城市结构。
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