美国典型城市房价分析
房天下 2013-06-05 18:05
[摘要] 作为一个超级大国，美国的不同地区、城市各具特色，房地产市场呈现不同的发展规律，房价也不同。东部代表纽约是高房价、高租房率的世界城市，西部代表洛杉矶投资需求导致高房价，中部代表芝加哥是房价稳定的重工业城市。
作为一个超级大国，美国的不同地区、城市各具特色，房地产市场呈现不同的发展规律，房价也不同。东部代表纽约是高房价、高租房率的世界城市，西部代表洛杉矶投资需求导致高房价，中部代表芝加哥是房价稳定的重工业城市。
图：纽约、洛杉矶、芝加哥地理位置图
东部代表纽约：高房价、高租房率的世界城市
高密度的人口，狭小的中心区，使得纽约房地产市场承受巨大压力，住宅价格水平居于世界前列。作为移民城市，纽约吸引着全世界投资者的目光，即使在2008年金融危机后，房价也依然坚挺。
价格：房屋套总价超过40万美元，远超过全美平均水平
图：2005年至今美国及纽约市房屋套价
数据来源：zillow.com，中指研究院综合整理
房屋套价远超全美平均水平，同比连续15个月增长。美国房产中介Zillow指数显示，2013年3月，纽约房屋套价为45.94万美元，远超过全美的平均水平（15.76万美元），同比连续第15个月增长，涨幅为4.6%，环比微降0.4%。整体来看，近年纽约房屋套价均在41万美元以上，环比变化幅度较小，在-1.5%到3%之间；受2008年金融危机影响，2009年同比大幅下降，降幅达到9.4%；近两年房屋套价企稳回升。
房价变化：波动幅度较小，房价相对比较稳定
图：1987年至今纽约都会区凯斯-席勒指数 及环比、同比
资料来源：S&P、中指研究院综合整理
2013年以来，纽约房价止跌回升，相比2006年高点仍有较大差距。凯斯-席勒指数显示，近年纽约都会区房价的历史高点出现在2006年6月，之后受美国房地产泡沫破裂影响，价格逐渐下降，2009年6月开始随着季节变化出现小幅的周期性波动，环比波动范围在-2.4%至2.0%之间。2013年1月，纽约都会区房价指数达161.4点，结束了持续28个月的同比下降，微升0.4%，2月继续同比上涨，增幅扩大至1.9%。但总体来看，纽约房价反弹尚不明显，相对2006年高点仍有较大距离。
图：2001年至今纽约及其他主要城市的同比
数据来源：S&P、中指研究院综合整理
纽约都会区房价变化幅度较小，相对较稳定。相比较于洛杉矶、旧金山、芝加哥和20大都会区，纽约房价同比变化相对较小，特别是2008年爆发金融危机以后，同比变化范围，房价相对较稳定。2013年以来，纽约房价增长相对缓慢。根据凯斯-席勒指数，就最近一个月来看，纽约同比增长1.9%，比20大都会区综合同比(9.3%)低7.4个百分点。
分物业：别墅价格为历史同期较高水平；公寓价格与全美差距逐渐缩小
别墅：销售价格处于较高水平，远高于总体价格，同比变化相对稳定
别墅销售连续第四个季度同比增长。2013年一季度，纽约都会区别墅销售套价中位数为43.3万美元，处于历史同期的较高水平，同比连续第四个季度增长，增幅为5.1%。从季度数据看，纽约别墅套价在2007年二季度达到55.9万美元，之后逐渐下降稳定在41万至47万美元之间；同比变化幅度逐渐缩小。从年度数据来看，纽约别墅销售价格1996年以来稳步增长，2008年金融危机后，价格下降，近五年处于较平稳状态。
价格远高于全美平均水平，同比变化相对平稳。销售价格方面，纽约地区远高于美国的总体水平，2013年一季为43.3万美元，高出全美平均水平（17.7万美元）25.6万美元；2007年四季度以来，纽约的别墅销售价格一直高于洛杉矶，但低于旧金山。从销售价格同比上看，纽约的同比变化较平稳，幅度明显小于洛杉矶和旧金山，2012年二季度以来，这种变化幅度差距进一步扩大，在2013年一季度，纽约的别墅销售价格同比增幅分别低于旧金山（32.6%）、洛杉矶（22.8%）和美国总体（11.4%）27.5、17.7和6.2个百分点。
公寓：一季度销售价格为历史同期较低水平，与总体的差距逐渐缩小
2013年以来，纽约地区公寓销售价格较低，今年以来同比略有上涨。2013年一季度纽约公寓销售价格为22.8万美元，略低于近几年平均水平（29.4万美元）6.5万美元，处于历史较低位，同比增长6.9%，结束了连续四年一季度同比下降。整体来看，2012年全年价格处于历史位，同比下降6%；2010年三季度公寓销售价格曾达到40万美元。
销售价格与全美总体差距逐渐缩小，价格回升缓慢。纽约的公寓价格略高于美国总体，2012年以来，这种差距出现逐渐缩小的趋势，到2013年一季度，纽约比总体（17.2万美元）高5.6万美元。近几年，纽约的公寓销售价格均低于旧金山、洛杉矶。同比上看，各都会区在2012年上半年均出现同比上涨，而纽约公寓价格直至2012年底才出现明显回升，较落后于其他地区。
分区域：各区域住宅价格差异大，曼哈顿
图：2012年纽约市各区住宅成交中位数
数据来源：纽约市市政厅，中指研究院综合整理
从纽约市五大区成交价格来看，各区域房价差异巨大，曼哈顿。根据纽约市政厅公布数据，2012年4季度，曼哈顿住宅成交套价中位数为89.8万元，而其北侧的布朗克斯区，仅为29.6万元，是曼哈顿的三分之一。全纽约市中位数为53.5万元，其他各区均低于全纽约市水平。而曼哈顿作为纽约的中心区，也是美国的金融中心，百老汇、华尔街、帝国大厦、联合国总部、中央公园等均集中在此，充斥着大量高端住宅，吸引来自世界各地的投资者。
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