细节一:避免私下交易二手房房屋是一种特殊商品,关系到个人的利益。房屋买卖较之其他商品买卖有着很大的差异,尤其是“二手房”交易有着涉及面广、政策性强、交易过程较长等特殊性,一般情况下都有产权过户、房屋交割、房款交付等诸多手续和环节。因此,消费者应增强法制观念和自我保护意识,不要进行二手房的私下交易,尽量委托实力强、信誉好、操作规范的中介服务机构,办理有关“二手房”的交易,以减少和避免不必要的纠纷和烦 展开
细节一:避免私下交易二手房房屋是一种特殊商品,关系到个人的利益。房屋买卖较之其他商品买卖有着很大的差异,尤其是“二手房”交易有着涉及面广、政策性强、交易过程较长等特殊性,一般情况下都有产权过户、房屋交割、房款交付等诸多手续和环节。因此,消费者应增强法制观念和自我保护意识,不要进行二手房的私下交易,尽量委托实力强、信誉好、操作规范的中介服务机构,办理有关“二手房”的交易,以减少和避免不必要的纠纷和烦恼。细节二:房屋本身状况用于交易的房屋是否为非法建筑或已被列入拆迁范围;房屋权属是否存有争议;房屋是否为共有,出卖人未经共有权人同意;房屋是否已出租他人,出卖人未依规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益的;房屋是否已抵押,未经抵押权人书面同意转让的;是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让;交易房屋是否存有质量瑕疵。细节三:维修基金余额的结算与更名买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式,但有时约定过于笼统,只写“送”或者“不送”。事实上,房屋交接时还会遇到例外情况,即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确,卖方可以认为维修基金是“送”的,未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付;而买方也可以认为,卖方应当足额缴付后,再将维修基金移至买方名下。因此,交易双方在签订合同时,应当明确维修基金的结算数额。细节四:水、电、物业管理等费用这类纠纷在房屋买卖中经常出现,由于双方疏忽,没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算,等买方入住后,收到上述账单时,才发现卖方欠缴大量费用,再回头找其结算时,房东早已音讯全无,只好自认晦气,补缴欠款。其实,这种情况完全可以避免,只要在交房当日结清上述款项即可。细节五:房屋附属设施房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收。 一般来讲,买方在交房时都会对上述事项进行验收,其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收,建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌,亦或者采用图像资料作为合同附件。 细节六:户口问题 按照通常的交易习惯,卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于暂未能入住户口的房屋或子女就学等原因,交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间。对于这类情况,双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出,因此买方对户口延迟问题应当采取慎重的态度。 细节七:评估状况 二手房交易的重要一环是须对交易房屋进行评估,在这个环节存在的风险就是房屋评估价偏高或偏低,偏离房屋的市场价值。高了卖不出去,低了将遭受损失。 细节八:合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然无需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等问题均应全面考虑。买卖双方在签订合同时,应当对上述问题进行明确约定,避免纠纷的发生,即使发生纠纷也有章可循。如果双方约定的交房时间位于交易流程的最后环节,买方可预留一部分房款,在房屋交接完成后再支付,这样可以提高卖方履行交房义务的主动性。房屋交付后,双方应签订一份房屋交接书,将交房中完成的事项写入其中,以书面形式确认双方对于房屋交接事项的认可。特别是某些交房事项穴如维修基金更名、户口迁出等雪无法按期完成时,更应当签订房屋交接书,将未完成事项以及何时完成写入其中,以便将来如期如约履行。 收起
