问一下买卖合同法所有权是否可以约定保留?麻烦详细说说。

房屋买卖案例分析一、主题在房屋买卖过程中“一房二卖”的现象引起的房屋买卖合同纠纷所涉及的不动产的转让、合同的履行、债权关系等进行的分析二、基本法理对房屋二重买卖纠纷进行分析,主要是基于以下法理:(一)不动产的特性及一物一权原则房屋是一种不动产,其位置是固定、不可移动的,而且周围、邻近房屋和环境的状况对房屋的影响很大,因此在不同的土地上建造的房屋会因周边的的环境、交通等各方面的不同而不同,同样造价或造型的房屋建在不同城乡、不同地段上,其用途和价格会相差很大。土地是一种有限的资源,对土地的依附使房屋具有了稀缺性与唯一性,正因为如此才引起了多个购买者对同一房屋有购买意向,并且在产生纠纷之后会有相互不肯让步的情况发生,甚至有购买者明知房屋已出售却以更高价格与房屋出卖人恶意串通地签订买卖合同,而另一方面,根据一物一权原则,即一物之上绝不得存在两个相抵触的物权,而所有权又具有绝对的排他性,一物之上不能有两个所有权。因此必将有一方会得不到合同的履行,从而引起所有权纠纷。(二)房屋所有权的取得与合同生效的关系我国现行法律将合同的生效与房屋所有权的取得作了不同的规定,正因为这种不一致的规定才使得合同的生效与房屋所有权取得之间存在时间差,订立房屋买卖合同到办理过户登记手续通常有一段时间间隔,更易引起二重买卖的现象。1.房屋买卖的过户登记不同于合同的生效登记我认为对于二重买卖合同效力的判别标准应当以《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”为依据。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条进一步明确规定:“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”而法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定。为生效性登记。依我国《城市房地产管理法》第三十五条规定:“房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”并未规定登记与合同效力之间的关系。由此可见,我国并没有什么法律或行政法规将房屋买卖过户登记规定为生效性登记,依最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条规定即使当事人没有办理过户登记,也不会导致其房屋买卖合同无效。2.是否取得物权不影响债权的成立房屋出卖人与购房人之间签订的商品房买卖合同是一种债权行为,合同本身体现的是一种债权债务关系,而办理房屋过户登记手续才是直接导致房屋所有权的转移,是一种物权行为。债权是一种对人权,相对权,不能对抗合同以外的第三人,虽然在未办理过户登记之前,房屋的所有权是还是在卖方手里,但购房人享有对房屋的期待权,他可以对售房方主张债权。因此在房屋买卖中债权与物权具有一定的独立性,物权的取得与否并不影响合同的效力。即将施行的《中华人民共和国物权法》对此也做了明确地规定,其第十五条规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。三、案情介绍某房屋所有人甲和房屋买受人乙签订一房屋买卖合同,房屋总价50万元,乙先支付了首期房款25万元,并约定余款待甲同乙去房地产交易中心办理房屋产权过户之日再由乙付清。后甲未与乙去办理房屋产权过户手续,而是与丙签订了标的物为同一房屋的买卖合同,丙在甲的催促下付清全部房款后与甲立即去房地产交易中心提交有关材料、缴纳房地产交易印花税、申请房屋产权过户登记。随后甲将房屋交付给丙使用。乙得知甲与丙的上述行为后立即向某区人民法院申请对两个买卖合同中的同一标的物、房屋进行诉前财产保全,法院经审查作出保全裁定。房地产交易中心在七天的材料审查期限内发现甲欲转让给丙的房屋上已有权利限制的保全措施,未予批准房屋产权过户和登记。丙于是根据买卖合同中的仲裁条款向仲裁委员会提起仲裁请求,请求甲继续履行合同,取得房屋的所有权。同时乙向某区人民法院对甲提起合同违约损害赔偿之诉,并要求甲继续履行合同,交付房屋并办理登记过户。“一房二卖”的卖家甲在获得50万的房款和25万的房屋买卖预付款后,潜逃无法寻其下落,其并无其他财产可供司法机关强制执行。四、案例分析此案为典型的“二重买卖”,台湾地区和我国大陆学者均有较为深入的论述,但因我国房地产交易制度设计上的不清晰,有关交易环节效力的界定未理清,故在法院和仲裁委的实务操作上存在较多争议。本文试作探讨。(一)丙通过申请登记是否取得房屋产权?——登记申请的权利形态分析我国学者认为我国现行的不动产登记制度在立法例上采用实质主义的登记体例,即德国的立法例,登记决定不动产物权的设立、移转、变更和消灭的法律行为能否生效,登记为不动产物权变动的生效要件。“丙在付清全部房款后与甲立即去房地产交易中心提交有关材料、缴纳房地产交易印花税、申请房屋产权过户登记”这一申请登记的事实在法律上效力如何认定?实务裁判上有一观点认为,在房屋产权交易中心受理登记并缴纳房屋印花税后,丙已被推定为房屋产权所有人,理由是印花税的征收对象是房屋产权人。后发生的司法程序上的权利限制不应阻碍丙的登记过户程序,丙应从房地产交易中心受理登记之日起即为房屋产权所有人。判断这一观点是否合理,有必要先从登记的程序和登记申请之一事实本身的性质来看。我国《城镇房屋权属登记管理办法》第10条规定了房屋权属登记的一般程序,包括以下几个步骤:(一)受理登记申请;(二)权属审核;(三)公告;(四)核准登记,颁发房屋权属证书。从登记的过程来看,申请登记的受理并不意味着物权变动法律效力的发生,还有权属的审核,登记是否完成,应当从登记簿上的记载予以判断登记簿是表征登记的标的物上存在权利的根据。可见,申请是登记程序的启动,但并不能认定为丙可以因此而当然取得房屋产权。但不可否认:申请人可根据申请而合理信赖将来的物权取得,申请人在此时应推定有获得法律保护的某种权利形态。德国民法学理论认为,随着登记申请的提出,取得人依据有法律约束力的不动产所有权移转合意取得的地位,被称为期待权。期待权的性质“是一种受法律保护的、对完整权利取得的期待。”但如登记申请被登记机关驳回,这种对完整权利的期待就会落空,期待权就不再存在。因此在本案中,丙和甲一同办理登记申请的事实不必然导致房屋物权的移转,丙并不能因为申请行为而获得房屋产权。此处丙取得是一种对完整的所有权的期待权。此期待权的效力在于排斥后续登记申请的效力,即后于该登记申请所递交的申请受到期待权的限制,登记机关应不予受理。(二)乙是否已取得了房屋所有权?——房屋所有权转移的生效模式分析乙与甲签订的房屋买卖合同在丙与甲签订的房屋买卖合同之前,是否可以认定乙依据签订合同更早而取得所有权?按照所有权转移的意思主义,不动产所有权的转移在所有权转移合意达成之时,这种立法例对物权行为和债权行为不作区分。该立法例以法国、日本、意大利为代表。法国民法典第1138条第2款规定:“交付标的物债务的成立从标的物应交付之时起,即使尚未现实移交,使债权人成为所有人。”按照这种立法例,本案中乙在合同生效起即为房屋所有权人。但是我国实行的所有权转移的登记生效主义,房屋买卖合同的成立和生效并不意味着房屋所有权的转移,所有权转移双方必须一同到房地产交易中心办理房屋产权登记。这一点已为我国立法和司法实践所普遍认可。因此,本案中,乙尽管支付了房款的一半,但这种支付行为只是债权法上一方义务的履行,行为的结果是要求合同另一方给付对价——即房屋的移转交付。乙在本案中的权利形态是仅为对甲的债权。(三)丙的对系争房屋的权利地位是否高于乙——以债之关系上占有权来分析本案中,丙已从甲处转移了对房屋的现实占有,即已入住该房屋。这种对房屋的占有在本案的处理上可从债权法和物权法上的意义分别探讨。占有,有定义为“对于物有事实上管领力的事实”。该定义为对占有的理解属“占有本质事实说”。相对于占有本质权利说和占有事实法律关系说,此说为我国法学理论之通说。在这一理论下,视占有为一种受民法上特别保护的事实。本案中存在房屋的移转占有的事实,丙对房屋占有的法律事实得到认可和保护。占有以是否具有法律上的原因为标准而区分为有权占有和无权占有。其中有权占有因具有占有之权源,故只要权源继续存在,即承受法律之保护。本案中丙占有房屋的权源在于和丙和甲签订的房屋买卖合同,丙对房屋占有的权源为对甲的债权,那么可以认定,只要丙和甲的房屋买卖合同继续有效存在,丙对房屋的占有即始终为有权占有。丙占有房屋的事实的决定本案中丙的权利地位。占有的效力,在于保护对物的事实支配。占有也具有权利推定的效力,但在法律规定采取登记生效主义的不动产物权变动中,登记已取代了占有作为物权之表征。因此在不动产交易上,占有并不能具有物权效力的推定功能,仅具有以不动产物权为标的之债权的推定功能。丙对房屋以债权为权源的占有,能否对抗乙对系争房屋的债权上的请求呢?以债权为权源的占有受到其权源——债之关系相对性的限制,基于债之关系上的占有权,仅得对他方当事人主张,不得对抗第三人。丙对房屋之有权占有基于丙和甲签订得房屋买卖合同,此种债之关系上的有权占有可以对抗同一买卖合同的当事人甲。但对于丙与甲合同之外的当事人乙,则不存在基于有权占有的对抗效力。因此,对于系争房屋,丙所拥有的权利是以该房屋的物权变动为标的 收起

一、遗漏或错误追加当事人(1)应当追加的情形房屋买卖合同纠纷案件当事人必须适格,且不能遗漏必须参加诉讼的当事人,否则就可能因为遗漏必须参加诉讼的当事人,导致事实认定不清或程序错误。对当事人的诉讼标的,第三人虽然没有独立请求权,但案件处理结果同他有法律上的利害关系的,第三人不申请参加诉讼,人民法院基于查清案件事实,应当通知与案件处理结果有法律上的利害关系的第三人参加诉讼。如因买受人未能合同约定支付房款,作为出售人的开发商将买受人起诉至法院,要求买受人按合同约定退还房屋的案件中,如果该房屋已按揭给银行,抵押权人银行与本案处理结果具有法律上的利害关系,则法院应当通知银行作为第三人参加诉讼。否则,就属于遗漏必须参加诉讼的当事人。(2)不必追加的情形《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十七条规定:在买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证的除外。此外,对于因房屋质量引发的房屋买卖合同纠纷案件是否应当追加施工方作为被告或第三人参加诉讼。在因房屋质量而引起的房产纠纷案件中,开发商经常申请施工方作为被告或第三人,以便推脱自身责任。对于是否应当准许开发商的申请,实践中存在不同观点。一种观点认为必须追加,因为正是由于施工方的建筑施工存在问题才导致纠纷的发生。另一种观点则认为不必追加施工方作为当事人,因为购房者与开发商及开发商与施工方是两个不同的法律关系。我们同意第二种意见,理由主要有两点。一方面,正如前面所述,购房者与开发商是房屋买卖合同法律关系,而开发商与施工方是建筑施工合同法律关系,两个法律关系不应当一并审理。另一方面,在实践中,施工方在建筑施工完成后一般不容易寻找到,从而给案件的及时审理带来影响,在不是必须追加为当事人的情况下,不应当追加施工方作为当事人。所以,笔者认为,在审理购房者与开发商之间因房屋质量引发的房屋买卖合同纠纷中不必追加施工方作为当事人参加诉讼。二、合同效力认定不准房屋买卖合同成立后是否有效对当事人双方具有重要影响。如果合同有效,则双方当事人均应当按照房屋买卖合同约定履行各自义务,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。而如果房屋买卖合同被认定无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。所以,合同有效与否,当事人承担责任不同。根据《物权法》第十五条之规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。我国《合同法》第五十二条规定了五种合同无效的情形。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”即不能再以出卖人对标的物无处分权或所有权致使标的物所有权不能转移而导致房屋买卖合同无效。由于物权关系与债权关系已被区别对待,从而对审判实践当中房屋买卖合同的效力认定产生重要影响。例如,在无处分权人擅自转让房屋的买卖合同是否有效的问题上,法律在《物权法》施行前后的态度截然不同。在《物权法》实施之前,根据我国《合同法》第一百三十二条“出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”和第五十一条“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”之规定,如果合同一方无权处分房屋却签订了房屋转让合同,在没有被权利人追认或订立合同后取得处分权的,该合同应当无效。但是,在我国《物权法》于自2007年10月1日起施行后,该法将物权关系与债权关系区分对待。根据《物权法》第十五条之规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。同时,根据2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持;出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。上述物权法和司法解释已彻底将物权关系与债权关系区别对待。所以,根据上述规定,房屋买卖合同的转让方在签订合同时,即使没有权处分(转让)房屋,受让方无法取得房屋物权,但是受让方不能以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由为张合同无效,但可以要求房屋转让人承担违约责任或要求解除房屋买卖合同并主张损害赔偿。三、解除合同的标准不一致在履行房屋买卖合同过程中,只要双方协商一致,解除已签订的房屋买卖合同一般不会存在较大争议,问题主要存在买卖双方当事人在单方解除和法定解除方面,而单方解除合同行为的行使又是以法定解除的条件作为依据,所以审判实践当中关于解除房屋买卖合同的分歧也主要存在于法定解除条件是否成就上面,较常见的主要有以下三种情形。第一种是卖双方签订合同后,出卖方无法交付房屋,导致买受方要求解除房屋买卖合同。正如前面所述,由于《物权法》施行后,我们对债权关系与物权关系区别对待,所以实践当中就出现许多因买卖合同有效但却无法履行的房屋买卖合同,而违约方又拒绝赔偿另一方,致使守约方诉至法院要求解除房屋买卖合同,并赔偿损失。如审判实践当中较常见的出卖人将其房屋一房多卖,不能获得房屋所有权的买受一方只能诉至法院主张要求解除合同和损害赔偿。第二种是合同一方当事人以另一方在履行房屋买卖合同过程中存在违约主张解除合同。根据我国《合同法》第九十四条规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。由于“致使不能实现合同目的”的规定较为原则,所以审判实践当中法官不易把握,自由裁量权较大,存在较大争执。笔者认为,对于一方当事人的违约行为是否致使不能实现合同目的应当严格限制,否则既不利于当事人合法权益的保护,又不利于房屋市场交易秩序的稳定。第三种是违约方单方主张解除房屋买卖合同。违约方能否行使合同解除权在实践当中也存在一些争议。一点观点认为,我国合同法并没有限制只有守约方才可以解除合同,违约方也可以单方解除合同,当然其要承担约定或法定违约责任。另一种观点则认为,诚实信用是民事法律的基本原则,在另一方遵守合同的情况下,违约方不能单方解除房屋买卖合同,否则有违诚实信用、公平正义。笔者认为,一般来说,违约方是没有权利提出解除合同的,只有守约方才有权利选择继续履行合同还是解除合同。合同作为双方当事人意思表示高度一致且愿意受此意思表示约束的一种承诺,应当得到遵守和履行。但是在某些特殊情况下,如果继续履行合同,违约方将面临更大的损失,而守约方拒不行使解除权,那么法院应当根据违约方的请求判决解除合同,并判令违约方赔偿守约方经济损失。四、房屋质量的责任主体根据《商品房销售管理办法》第33条的规定,房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定,“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”对于保修期,我国《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》对房屋建筑的保修期有具体的规定:在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:①基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;②屋面防水工程,有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年;③供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期;④电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。所以,对于在保修期内房屋出现保修范围内的质量问题仍属于出卖人责任,应当由出卖人进行修复。同时,能否按时交房和房屋是否存在瑕疵也是两个方面问题,只要出卖方所交付房屋属于合同约定的条件(如该商品房经验收合格)就可以履行交房义务,买受人不能以房屋存在质量等方面的问题拒绝收房后还向出卖人主张通知交房后的逾期交房责任。如本院受理的原告李某佳与被告广西某城建开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案中,原告与案外人韦某丽分别购买在美林商业街西段某楼11号和12号房屋,均由某芳与被告联系。2007年12月6日,原、被告签订了一份《商品房买卖合同》,原告向被告购买美林商业街西段某楼11号的房屋一幢,原告在签订合同前已交清818175元购房款。合同签定后,原告的胞姐某芳经常到施工现场 收起

房屋买卖案例分析一、主题在房屋买卖过程中“一房二卖”的现象引起的房屋买卖合同纠纷所涉及的不动产的转让、合同的履行、债权关系等进行的分析二、基本法理对房屋二重买卖纠纷进行分析,主要是基于以下法理:(一)不动产的特性及一物一权原则房屋是一种不动产,其位置是固定、不可移动的,而且周围、邻近房屋和环境的状况对房屋的影响很大,因此在不同的土地上建造的房屋会因周边的的环境、交通等各方面的不同而不同,同样造价或造型的房屋建在不同城乡、不同地段上,其用途和价格会相差很大。土地是一种有限的资源,对土地的依附使房屋具有了稀缺性与唯一性,正因为如此才引起了多个购买者对同一房屋有购买意向,并且在产生纠纷之后会有相互不肯让步的情况发生,甚至有购买者明知房屋已出售却以更高价格与房屋出卖人恶意串通地签订买卖合同,而另一方面,根据一物一权原则,即一物之上绝不得存在两个相抵触的物权,而所有权又具有绝对的排他性,一物之上不能有两个所有权。因此必将有一方会得不到合同的履行,从而引起所有权纠纷。(二)房屋所有权的取得与合同生效的关系我国现行法律将合同的生效与房屋所有权的取得作了不同的规定,正因为这种不一致的规定才使得合同的生效与房屋所有权取得之间存在时间差,订立房屋买卖合同到办理过户登记手续通常有一段时间间隔,更易引起二重买卖的现象。1.房屋买卖的过户登记不同于合同的生效登记我认为对于二重买卖合同效力的判别标准应当以《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”为依据。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条进一步明确规定:“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”而法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定。为生效性登记。依我国《城市房地产管理法》第三十五条规定:“房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”并未规定登记与合同效力之间的关系。由此可见,我国并没有什么法律或行政法规将房屋买卖过户登记规定为生效性登记,依最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条规定即使当事人没有办理过户登记,也不会导致其房屋买卖合同无效。2.是否取得物权不影响债权的成立房屋出卖人与购房人之间签订的商品房买卖合同是一种债权行为,合同本身体现的是一种债权债务关系,而办理房屋过户登记手续才是直接导致房屋所有权的转移,是一种物权行为。债权是一种对人权,相对权,不能对抗合同以外的第三人,虽然在未办理过户登记之前,房屋的所有权是还是在卖方手里,但购房人享有对房屋的期待权,他可以对售房方主张债权。因此在房屋买卖中债权与物权具有一定的独立性,物权的取得与否并不影响合同的效力。即将施行的《中华人民共和国物权法》对此也做了明确地规定,其第十五条规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。三、案情介绍某房屋所有人甲和房屋买受人乙签订一房屋买卖合同,房屋总价50万元,乙先支付了首期房款25万元,并约定余款待甲同乙去房地产交易中心办理房屋产权过户之日再由乙付清。后甲未与乙去办理房屋产权过户手续,而是与丙签订了标的物为同一房屋的买卖合同,丙在甲的催促下付清全部房款后与甲立即去房地产交易中心提交有关材料、缴纳房地产交易印花税、申请房屋产权过户登记。随后甲将房屋交付给丙使用。乙得知甲与丙的上述行为后立即向某区人民法院申请对两个买卖合同中的同一标的物、房屋进行诉前财产保全,法院经审查作出保全裁定。房地产交易中心在七天的材料审查期限内发现甲欲转让给丙的房屋上已有权利限制的保全措施,未予批准房屋产权过户和登记。丙于是根据买卖合同中的仲裁条款向仲裁委员会提起仲裁请求,请求甲继续履行合同,取得房屋的所有权。同时乙向某区人民法院对甲提起合同违约损害赔偿之诉,并要求甲继续履行合同,交付房屋并办理登记过户。“一房二卖”的卖家甲在获得50万的房款和25万的房屋买卖预付款后,潜逃无法寻其下落,其并无其他财产可供司法机关强制执行。四、案例分析此案为典型的“二重买卖”,台湾地区和我国大陆学者均有较为深入的论述,但因我国房地产交易制度设计上的不清晰,有关交易环节效力的界定未理清,故在法院和仲裁委的实务操作上存在较多争议。本文试作探讨。(一)丙通过申请登记是否取得房屋产权?——登记申请的权利形态分析我国学者认为我国现行的不动产登记制度在立法例上采用实质主义的登记体例,即德国的立法例,登记决定不动产物权的设立、移转、变更和消灭的法律行为能否生效,登记为不动产物权变动的生效要件。“丙在付清全部房款后与甲立即去房地产交易中心提交有关材料、缴纳房地产交易印花税、申请房屋产权过户登记”这一申请登记的事实在法律上效力如何认定?实务裁判上有一观点认为,在房屋产权交易中心受理登记并缴纳房屋印花税后,丙已被推定为房屋产权所有人,理由是印花税的征收对象是房屋产权人。后发生的司法程序上的权利限制不应阻碍丙的登记过户程序,丙应从房地产交易中心受理登记之日起即为房屋产权所有人。判断这一观点是否合理,有必要先从登记的程序和登记申请之一事实本身的性质来看。我国《城镇房屋权属登记管理办法》第10条规定了房屋权属登记的一般程序,包括以下几个步骤:(一)受理登记申请;(二)权属审核;(三)公告;(四)核准登记,颁发房屋权属证书。从登记的过程来看,申请登记的受理并不意味着物权变动法律效力的发生,还有权属的审核,登记是否完成,应当从登记簿上的记载予以判断登记簿是表征登记的标的物上存在权利的根据。可见,申请是登记程序的启动,但并不能认定为丙可以因此而当然取得房屋产权。但不可否认:申请人可根据申请而合理信赖将来的物权取得,申请人在此时应推定有获得法律保护的某种权利形态。德国民法学理论认为,随着登记申请的提出,取得人依据有法律约束力的不动产所有权移转合意取得的地位,被称为期待权。期待权的性质“是一种受法律保护的、对完整权利取得的期待。”但如登记申请被登记机关驳回,这种对完整权利的期待就会落空,期待权就不再存在。因此在本案中,丙和甲一同办理登记申请的事实不必然导致房屋物权的移转,丙并不能因为申请行为而获得房屋产权。此处丙取得是一种对完整的所有权的期待权。此期待权的效力在于排斥后续登记申请的效力,即后于该登记申请所递交的申请受到期待权的限制,登记机关应不予受理。(二)乙是否已取得了房屋所有权?——房屋所有权转移的生效模式分析乙与甲签订的房屋买卖合同在丙与甲签订的房屋买卖合同之前,是否可以认定乙依据签订合同更早而取得所有权?按照所有权转移的意思主义,不动产所有权的转移在所有权转移合意达成之时,这种立法例对物权行为和债权行为不作区分。该立法例以法国、日本、意大利为代表。法国民法典第1138条第2款规定:“交付标的物债务的成立从标的物应交付之时起,即使尚未现实移交,使债权人成为所有人。”按照这种立法例,本案中乙在合同生效起即为房屋所有权人。但是我国实行的所有权转移的登记生效主义,房屋买卖合同的成立和生效并不意味着房屋所有权的转移,所有权转移双方必须一同到房地产交易中心办理房屋产权登记。这一点已为我国立法和司法实践所普遍认可。因此,本案中,乙尽管支付了房款的一半,但这种支付行为只是债权法上一方义务的履行,行为的结果是要求合同另一方给付对价——即房屋的移转交付。乙在本案中的权利形态是仅为对甲的债权。(三)丙的对系争房屋的权利地位是否高于乙——以债之关系上占有权来分析本案中,丙已从甲处转移了对房屋的现实占有,即已入住该房屋。这种对房屋的占有在本案的处理上可从债权法和物权法上的意义分别探讨。占有,有定义为“对于物有事实上管领力的事实”。该定义为对占有的理解属“占有本质事实说”。相对于占有本质权利说和占有事实法律关系说,此说为我国法学理论之通说。在这一理论下,视占有为一种受民法上特别保护的事实。本案中存在房屋的移转占有的事实,丙对房屋占有的法律事实得到认可和保护。占有以是否具有法律上的原因为标准而区分为有权占有和无权占有。其中有权占有因具有占有之权源,故只要权源继续存在,即承受法律之保护。本案中丙占有房屋的权源在于和丙和甲签订的房屋买卖合同,丙对房屋占有的权源为对甲的债权,那么可以认定,只要丙和甲的房屋买卖合同继续有效存在,丙对房屋的占有即始终为有权占有。丙占有房屋的事实的决定本案中丙的权利地位。占有的效力,在于保护对物的事实支配。占有也具有权利推定的效力,但在法律规定采取登记生效主义的不动产物权变动中,登记已取代了占有作为物权之表征。因此在不动产交易上,占有并不能具有物权效力的推定功能,仅具有以不动产物权为标的之债权的推定功能。丙对房屋以债权为权源的占有,能否对抗乙对系争房屋的债权上的请求呢?以债权为权源的占有受到其权源——债之关系相对性的限制,基于债之关系上的占有权,仅得对他方当事人主张,不得对抗第三人。丙对房屋之有权占有基于丙和甲签订得房屋买卖合同,此种债之关系上的有权占有可以对抗同一买卖合同的当事人甲。但对于丙与甲合同之外的当事人乙,则不存在基于有权占有的对抗效力。因此,对于系争房屋,丙所拥有的权利是以该房屋的物权变动为标的 收起

1、《中国人民***房地产管理条例》第十条第(一)款的规定:不论数量多少,凡军队房地产同地方有偿转让的,房地产的转移变更由总后勤部审批。该条例中的房地产转让包括了所谓的永久使用权的转让,也就是说,即使以永久使用权的名义向地方转让房地产,也必须经过总后勤部的审批。2、从法律的角度讲,除了地方国有福利分房中的房屋允许转让使用权(其实质是房屋租赁权的有偿转让)外,其他房屋买卖中并没有房屋使用权买卖这个法律概念,以买卖军产房居住权或永久使用权的名义所进行的军产房买卖,其法律关系的实质要么是房屋转租的关系,要么是房屋买卖的关系,使用权买卖的法律本质是承租权的有偿转让,而依据合同法第二百一十四条的规定,租赁期限不得超过二十年,超过部分无效。出卖房屋的永久使用权其本质是租赁权的无限期转让,这与合法同中关于租赁合同的期限不得超过二十年相违背,是无效的,不可行的。3、军产房的买卖合同也是合同,依法应适用《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)关于买卖合同的规定。依据合同法第一百三十条的规定:“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”第一百三十二条第一款规定:“出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”。第一百三十五条规定:“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物的所有权的义务。”即依据合同法关于买卖合同的规定,作为军产房的卖方的主要义务是交付房屋并移转房屋的所有权,虽然有的军产房买卖合同中规定只办理军产住房证,但这样的规定并不能排除军产房的卖方依合同法应承担的卖方的法定义务,即转让军产房所有权的义务。 收起