何正永律師認為,雙方簽署的《商品房預售合同》合法真實有效。開發商沒有按照約定時間交付房屋,構成違約,應承擔違約責任。違約金由已付房款、利率和逾期時間三部分組成。 首先,『已付房款』包括首付款和銀行按揭款,並不是開發商所稱的21萬元首付款,而應該包括銀行按揭30萬元。開發商故意混淆了商品房買賣與銀行按揭兩個不同性質的法律關系。由於銀行按揭的30萬元已經向開發商支付,故應納入已付房款。 但是,定金和尾 展开
何正永律師認為,雙方簽署的《商品房預售合同》合法真實有效。開發商沒有按照約定時間交付房屋,構成違約,應承擔違約責任。違約金由已付房款、利率和逾期時間三部分組成。 首先,『已付房款』包括首付款和銀行按揭款,並不是開發商所稱的21萬元首付款,而應該包括銀行按揭30萬元。開發商故意混淆了商品房買賣與銀行按揭兩個不同性質的法律關系。由於銀行按揭的30萬元已經向開發商支付,故應納入已付房款。 但是,定金和尾款不能納入『已付房款』。按照雙方約定,入住後7日內,定金纔轉化為房款。作為計算違約金的基數自然不應當包括3萬元定金。同理,史先生在入住後7日內纔交付尾款,尾款也不應當納入已付房款。 因此,本案計算違約金的基數『已付房款』,既不是史先生要求的總房款,也不是開發商所謂的首付款,應當是首付款21萬元與銀行按揭30萬元之和,共計51萬元。 其次,需要確定的是逾期交房的利率。根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》之規定,違約金或損失,有約定按照約定,沒有約定的,按照逾期交房期間有關主管部門公布或有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋的租金確定,或者參照逾期貸款利率(現在為萬分之二點一/天)標准計算。 因此,利率應該按照雙方約定的萬分之一/天計算,而不能根據史先生事後的意願更改為萬分之二點一/天。何律師提醒購房者,在簽訂合同時一定要注意審查違約金的利率標准,不要等到發生糾紛時纔意識到自己的利益遭受損失。 最後,需要認定的是逾期時間,開發商未能按期交房應承擔違約責任。逾期時間應該從雙方簽訂的交房日期,即2003年2月1日開始算起,直至開發商通知驗收的日期,即同年9月15日止,而並非史先生辦理入住手續的日子。因此,逾期時間共計227天 收起
