某市登记机构询问，有一企业向银行贷款，以该企业在同一地点的5幢房屋作抵押。在办理抵押登记时，我们认为：现在登记要按基本单元进行，5幢房屋就要分作5个基本单元，因此，应把主债权合同和抵押合同分为5起分别申请。但是该单位认为他们只有一个贷款合同，一个抵押合同，为什么要分为5起来申请?因此有了异议。这类问题如何处理? 金绍达：这是一个非常实际的问题，这也是《房屋登记办法》(下称《办 展开
某市登记机构询问，有一企业向银行贷款，以该企业在同一地点的5幢房屋作抵押。在办理抵押登记时，我们认为：现在登记要按基本单元进行，5幢房屋就要分作5个基本单元，因此，应把主债权合同和抵押合同分为5起分别申请。但是该单位认为他们只有一个贷款合同，一个抵押合同，为什么要分为5起来申请?因此有了异议。这类问题如何处理? 金绍达：这是一个非常实际的问题，这也是《房屋登记办法》(下称《办法》)实施及新的权属证书开始使用后，许多城市将会遇到的一个问题。 《办法》规定了房屋基本单元，并要求“按照基本单元”进行登记。因为物权是对特定(可以具体地肯定)的物享有的直接支配和排他的权利，所以，物权的客体必须是特定的。《办法》按物权的这一特性作出了房屋按基本单元进行登记这一规定。 房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(如幢号、室号、房号)的房屋或者特定空间。基本单元的确定兼顾了房屋的自然状态和权利状态，规定按登记单元进行登记，其立法的本意，是使登记的房屋权属经界更为清楚，并避免当事人将不宜分割的房屋(如成套住宅)分割登记。 登记单元和以往登记机构使用的“一处”这一概念并不完全等同，如本例中这一单位在同一地点有5幢房屋，按登记单元是5个登记单元，如按处则仍然为一处。 建设部政策法规司、房地产业司和村镇办联合编写的《房屋登记办法释义》中说明了“一个房屋基本单元上建立一个登记簿”、“最大的基本单元不能大于栋”。按这一解释，登记簿的建立不宜跨越幢。所以，某市登记机构会要求申请人按幢分开申请。 笔者以为，如果因为抵押的房屋有5幢，就要求当事人签订5份抵押合同，把主债权也分为5个，这是不妥当的。以数幢房屋作抵押共同担保某一债权与把主债权分开、按幢各自担保其中某一债权其结果是不同的。如果是每幢房屋各自担保其中某一债权，一旦某一起因各种原因造成抵押不能成立时，其所担保的债权就完全得不到担保，而共同担保某一债权则不同。登记机构的责任，是帮助当事人完成物权公示，只要当事人的行为合法，不能要求当事人按登记机构的要求来进行民事法律行为。因此，可以将数幢房屋一并抵押共同担保某一债权。 在登记时，无须分成5起申请，申请人提供1份主债权合同、1份抵押合同就可以。这和按照基本单元登记以及“一个房屋基本单元上建立一个登记簿”的解释并无抵触。登记是“依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为”。只要是按登记申请的程序、提交了登记的必要文件，并符合《办法》第二十条所规定的核准登记的条件，登记机构就应当予以登记。但在将申请登记事项记载于登记簿时，则应分别记载于每个登记基本单元的登记簿上，并可在备注栏内说明由哪几个登记单元的房屋共同设定担保。 类似的问题还有：某一单位申请初始登记时，建设用地使用证、建设工程规划许可证只有1份，但房屋有许多幢，登记机构同样不能要求申请人把土地使用证和规划许可证一一分开。同样可以一并申请，核准登记后，再将登记事项按登记基本单元记载于登记簿。 对于“一个房屋基本单元上建立一个登记簿”，无论申请人还是登记机构，都有一个适应的过程。建设部最早设计的权属证书上记载房屋自然状况的栏目有 15行，有的城市还添加附页，以避免一些大企业领数百甚至于数千本权属证书 (将多幢房屋记载于一本权属证书上也有一些弊病，主要是有些房屋取得原因不同，登记原因文件众多，要依靠房屋编号予以区别；再是一本证上房屋幢数过多，其中部分房屋转移或变更的可能性增大，变更不很方便。因而，这种方式比较适用于总登记时应用，在实际工作中，也有一些城市早就采用了“一幢一证”的方法)。新的权属证书中“房屋状况”一栏只有3行。能否利用这3行将同一地点不同登记单元的房屋登记在一本权属证书上?登记簿和权属证书是否要一一对应?现行规定并不十分明确。 《房屋登记办法释义》中有“位置相邻的基本单元可以登记为一个产权人”这一解释，单看这一表述，似可将位置相邻的基本单元登记在一个登记簿上，否则就没有必要作出这一表述。但因前文中有“一个房屋基本单元上建立一个登记簿”，则又不宜这样处理。《房屋登记办法释义》虽然不是行政规章，但这是规范的解释，因此，目前还是按“一个房屋基本单元上建立一个登记簿”这一表述处理为好。 当前，《房地产登记技术规程》编制工作正在进行，我们期望在这一规程的编制中就有关问题做出明确规范。 收起
