出租的房屋已被拍卖，但是承租人认为有优先购买权，要求登记机关不予办理转移登记，应如何处理?

拍卖是一种特殊的买卖方式，是以公开竞价的方式，将特定的物品或者财产权利出卖给应价最高者的行为。 房屋承租人的优先购买权，是出租人在出卖房屋时，承租人在同等条件下，所享有的优先购买房屋的权利。国务院《城市私有房屋管理条例》第11条及《合同法》第二百三十条都规定了出租人在出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限(《城市私有房屋管理条例》规定为3个月)内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。 拍卖的原则是“价高者得”，看起来与“优先购买”有一定的冲突，且两者都有法律的规定。如果是人民法院在执行中委托拍卖，按最高人民法院法释[2004]16号文《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条的规定，房屋承租人也可以参与竞拍，当有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。这实质上是以“最高应价”作为同等条件，既体现了价高者得的原则，又保护了承租人的优先购买权。 根据前述16号文中第十四条的规定，人民法院将在拍卖5日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场，参与竞拍。如果优先购买权人经通知后，未到场参拍的，则视为放弃优先购买权。且前述16号文第三十一条有“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭”这一规定。因而，在今后，对于人民法院在执行中委托拍卖的，无论是否有协助执行通知书，只要其他手续齐全，登记机关在审核时毋须再考虑优先购买权问题。 如果是房屋所有权人委托拍卖的，则情况有所不同。即使是参照法院拍卖的方式，通知了承租人参拍，但承租人未到场参拍的，是否也应视为放弃优先购买权，极易引起争议。因为前述16号文只适用于人民法院在民事执行中的拍卖。 如果拍卖时没有通知承租人，因为最高人民法院关于贯彻执行《中国人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。……出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。因此，除了承租人已书面表示放弃优先购买权外，登记机关不能为其办理权属转移登记。 如果房屋被拍卖以后，原承租人向登记机关提出有优先购买权，说明已存在对优先购买权行使的争议，登记机关应待争议解决后再行受理。 收起